L’immobilier professionnel (bureaux, commerce) et l’immobilier résidentiel (résidence principale, locatif) fluctuent de façon parfaitement indépendante et ne semblent pas appartenir au même marché.
L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL, comme vu dans différents avis, est à la fin d’un cycle de hausse et accumule les signaux négatifs : prix au plus haut, volume de transaction au plus bas malgré des taux d’intérêt historiquement bas… Même si le transfert d’épargne entre générations n’est pas terminé – rappelons que la France bénéficie d’une épargne significative accumulée par les actifs des trente glorieuses et qui tend via les successions à être investi en immobilier -, que le besoin en logements est certainement encore présent et que l’incertitude sur les marchés boursiers fasse encore passer ce type d’immobilier comme valeur refuge, il est à craindre qu’une hausse des taux d’intérêts déclenche un cycle baissier potentiellement violent.
« Avec des prix relatifs au plus haut, une remontée des taux déclenchera une baisse significative de l’immobilier résidentiel »
L’IMMOBILIER PROFESSIONNEL
« Les prix de l’immobilier professionnel, eux, entament actuellement leur progression et le secteur bénéficie d’une forte activité, les rapports locatifs étant deux fois plus élevés qu’en résidentiel la demande reste forte. »
Trois grands secteurs sont à distinguer en immobilier professionnel.
Les bureaux :
« Les propriétaires terminent la rénovation de leurs parcs immobiliers pour les rendre économes et font monter les prix. »
La relative vacance de ceux-ci (8 %) a permis aux gérants de ces parcs, de rénover ces bureaux pour les rendre économes en énergie. Le parc français de bureaux est un des plus proches des nouvelles normes HQE d’Europe et permet aux entreprises de réduire considérablement leurs coûts énergétiques. Le bureau français, situé dans un pays central aux infrastructures modernes plait ! Une bonne illustration de cet état de fait est donné par le marché de La Défense. Les propriétaires n’ont pas hésité à laisser se vider des blocs entiers de bureaux pour pouvoir les rénover en profondeur. Les locataires sont revenus en force et sont prêts à payer les loyers les plus chers de France tant la situation et la qualité des biens est bonne.
Le commerce :
« A la fois lieu de vie et de proximité, les centres commerciaux et les commerces s’épanouissent dans les grandes métropoles régionales. Attention aux autres villes qui souffrent d’une consommation faible et qui ne profitent qu’aux hypermarchés »
Le prix des commerces et centres commerciaux reflète la forte hétérogénéité des revenus en France. Les succès de Daily Monop, Carrefour City… illustrent bien la très bonne tenue du commerce de proximité dans les grandes métropoles qui résistent bien au commerce en ligne par sa proximité. Ces grandes métropoles sont aussi le lieu de villégiature des 80 millions de touristes qui viennent chaque année dans notre beau pays…
Les centres de vie :
« Cliniques, crèches, maisons de retraite médicalisées, écoles… le marché des centres de vie s’appuient sur la bonne natalité française et la forte présence des seniors dans notre économie »
Ce marché est depuis quelques années le secteur prioritaire des grands acteurs de l’immobilier professionnel français. Marché évidemment hétérogène, il est malheureusement assez étroit et l’arrivée massive de capitaux sur l’année 2015 risque de provoquer une forte hausse pour les trois prochaines années. Attention au rendement donc !
Autre point à surveiller, le marché des résidences seniors valides (60-80 ans) qui se construisent partout dans l’hexagone et achetés comme outils de défiscalisation à des particuliers. Attention car déjà en 2005, des biens immobiliers construits en trop grand nombre dans les villes moyennes avaient créé d’énormes soucis de location…
POURQUOI DEUX MARCHES AUSSI DIFFÉRENTS ?
L’explication la plus probable tient à la différence de méthode d’évaluation des biens immobiliers.
Les particuliers, pour l’achat de leur résidence principale, se réfèrent à une méthode par comparaison. Tous les biens d’un secteur sont autour de ce prix donc le prix est bon. Cette méthode a ses avantages car elle est simple mais comme tout comportement moutonnier, elle peut générer des bulles à la hausse ou à la baisse en cas de rupture de la confiance des acheteurs. Ainsi entre 1991 et 1996, les prix chutent lourdement et cela jusqu’à des niveaux extrêmement bas ; ils ne reviendront à leurs niveaux qu’en 2005…
Les intervenants en immobiliers professionnels utilisent la méthode du rendement. Le rendement est le résultat des loyers annuels sur la valeur du bien. En fonction d’une exigence de performance, l’acheteur se fixe un prix maximum et s’il ne trouve pas, il se reportera sur les autres moyens de placement proposés par le marché (fonds de trésorerie, actions, obligations d’états…).
Cette méthode est utilisée au moins inconsciemment par les particuliers qui achètent de l’immobilier locatif, ce qui explique le rendement plus élevé des petites surfaces (recherchées par les investisseurs) par rapport aux grands appartements (recherchés pour y vivre) mais même ces biens se sont renchéris ces cinq dernières années…
« En résumé le marché de l’immobilier professionnel est plus rationnel que celui du marché résidentiel. »
Le gérant de trésorerie long terme d’un grand groupe doit constamment justifier de ses investissements devant sa hiérarchie ou devant les actionnaires, et l’immobilier n’est qu’un bien d’investissement parmi d’autres.
Alors oui, avec son rendement de 7 à 9 %, les bureaux, commerces ou centres de vie écrasent l’immobilier résidentiel, du moins du point de vue d’un investisseur…
