La SCI, comme l’indivision, permet à plusieurs personnes d’acheter, de gérer et d’exploiter en commun un bien immobilier ; ce type de société (familiale ou financière) offre de nombreux avantages (avantages juridiques, fiscaux et patrimoniaux, facilité de gestion).
Tout d’abord, la SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine immobilier. Au moment de la succession, les héritiers peuvent en effet être avantagés si leurs ascendants leur ont transmis des parts de SCI, la valeur de celles-ci étant en général bien inférieure à la valeur réelle du bien immobilier en question. Les parents (ou les grands-parents) qui ont donné des parts de la SCI à leurs enfants (ou à leurs petits-enfants) sans imposition, dans la limite légale de 100.000 € tous les quinze ans (ou de 31.865 €), leur ont en fait transmis un bien immobilier avec beaucoup plus de valeur.
D’autre part, la gestion de la société civile immobilière est confiée à un gérant, qui a pour mission de sauvegarder les intérêts de chaque associé ; l’éventuelle situation de « blocage » qui peut survenir dans le cadre d’une indivision est ainsi évitée plus facilement. Par ailleurs, la vente des parts d’une SCI peut être organisée dans un acte sous seing privé (avec des droits d’enregistrement de 5 %), alors que l’existence d’une indivision entraîne nécessairement une vente classique devant un notaire.
Enfin, la SCI n’est pas une société commerciale : elle n’est donc pas soumise à l’obligation de publier ses comptes. Elle doit néanmoins déclarer ses résultats tous les ans (ses revenus, la répartition des bénéfices et des pertes entre chaque associé,…). Elle n’est pas soumise à l’impôt sur le revenu ; en revanche, ses associés doivent déclarer leurs gains au titre des revenus fonciers (ils peuvent alors profiter du dispositif du déficit foncier, et imputer à leur revenu global les déficits dans la limite de 10.700 euros par an).
Contrairement à la mise en place d’une indivision, la constitution d’une SCI passe nécessairement par l’accomplissement de plusieurs formalités obligatoires. Elles sont relativement simples mais ont un coût (qui reste néanmoins raisonnable et supporté par la structure créée).
Quelles sont les étapes obligatoires à respecter et combien coûte la création d’une SCI ?
1. Étapes et formalités de constitution d’une SCI
Comme pour toute structure juridique ayant la personnalité morale, la mise en place et le fonctionnement de la société civile immobilière passent par la rédaction de statuts, qui doivent ensuite être publiés. Elle doit également être immatriculée.
a. La rédaction des statuts de la SCI
Les statuts représentent le contrat de la société et règlent :
– ses modalités d’organisation et de fonctionnement ;
– les pouvoirs et les rapports entre chaque associé, ainsi que leurs exigences personnelles ;
– les conditions qui doivent être réunies avant toute modification ou prise de décision ;
– le type d’apports (en nature ou en numéraire, à titre pur et simple ou à titre onéreux) ;
– la répartition des dividendes à la fin de l’année ;
– les conditions de transfert ou de cession des parts sociales ;
– le régime d’imposition (IR ou IS – voir les outils de simulation disponibles en ligne) ;
– …
Ils doivent obligatoirement comporter des articles relatifs au :
– nombre d’associés (au moins deux, majeurs ou mineurs émancipés, personnes morales ou physiques) et leur état civil ;
– objet social ;
– nom de la structure (dénomination sociale obligatoire, après vérifications auprès de l’INPI) ;
– durée ;
– adresse du siège (le siège social doit être réel) ;
– montant du capital social et sa répartition (pas de montant minimum) ;
– montant des apports en numéraire ou en nature ;
– pouvoirs du gérant ;
– clauses d’agrément.
Ils peuvent être rédigés par un professionnel du droit (par un avocat, un notaire, un expert-comptable ou encore un ingénieur patrimonial – CGPI) ou sous seing privé. Une fois rédigés, ils doivent être paraphés et signés par chaque associé.
La société civile immobilière peut être une structure fermée (on parle alors de SCI familiale) ou ouverte, laissant la possibilité de faire entrer des tiers.
L’enregistrement des dispositions statutaires : l’obligation d’enregistrement dans le mois qui suit leur signature à la recette fiscale des impôts du siège de la structure (ou du domicile d’un associé) a été supprimée en juillet 2015. Il n’existe plus aucune formalité relative aux timbres fiscaux.
b. La publicité
Un avis de constitution doit ensuite être publié dans un journal d’annonces légales (version papier et / ou sur internet), du département du siège. Il doit mentionner la forme et la dénomination de la structure, son capital, son adresse, son objet et sa durée, les noms et les adresses des gérants ainsi que la nature des apports.
Si un associé apporte un immeuble, cet apport en nature doit faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, avant l’immatriculation de la structure (l’acte doit être rédigé ou authentifié devant notaires).
c. L’immatriculation de la SCI
La SCI doit enfin être enregistrée auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège (le dossier de constitution – formulaire Cerfa F0 – doit comporter la demande d’immatriculation avec les statuts, l’avis de constitution et une photocopie de la publication, les documents administratifs du gérant,…).
La demande est faite via le CFE (Centre de Formalités des Entreprises, qui dépend du greffe du tribunal de commerce) ; cet organisme centralise toutes les pièces du dossier et les transmet aux différents services concernés (RCS, URSAFF, ASSEDIC, impôts, inspection du travail, INSEE). Un numéro d’immatriculation est délivré et la constitution est publiée au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).
Une fois la structure immatriculée, elle est considérée comme une personne morale ayant la capacité de fonctionner. Elle reçoit un extrait KBis qui atteste de son inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, et de son existence. C’est ce document qui lui permettra ensuite de contracter, d’ouvrir un compte en banque, d’emprunter de l’argent, de récupérer un recommandé ou encore de participer à un appel d’offres.
Aujourd’hui, l’immatriculation de la structure et certaines formalités de constitution peuvent être réalisées directement en ligne, sur le site d’Infogreffe.
2. Coût création SCI : combien coûte la création d’une SCI ?
Il convient de prévoir un budget pour les frais de constitution de la structure ; mais il est plutôt faible par rapport aux investissements immobiliers réalisés ensuite. Son fonctionnement peut également entraîner certains coûts.
a. Les coûts liés à la constitution de la société
– Les statuts peuvent être rédigés par un professionnel du droit (par un avocat par exemple) ; ce dernier peut conseiller les futurs associés et les aider à prévoir les meilleures dispositions statutaires en fonction de leur objectifs et de leurs exigences. Ses honoraires peuvent néanmoins être élevés (entre 1500 € et 2500 € TTC pour le conseil, la rédaction et l’accomplissement des démarches administratives, sans compter l’éventuelle fiscalité liée à certains types d’apports).
On peut également choisir d’utiliser un modèle gratuit de statuts de SCI, contenant en général les mentions obligatoires à personnaliser ; cette solution économique peut convenir à la création de sociétés civiles immobilières classiques. Le recours à un professionnel reste néanmoins conseillé pour plus de sécurité.
– La publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales coûte environ 150 € (entre 100 € et 300 €) : le prix dépend de la longueur du texte et du nombre de mots publiés (notamment le nombre de mots pour l’objet de la structure). Plusieurs journaux d’annonces légales existent dans chaque département, et leurs tarifs sont réglementés (ils sont fixés par arrêté préfectoral).
– L’immatriculation au RCS coûte 74,10 euros : le chèque doit être déposé au greffe du tribunal de commerce. Le dépôt du document relatif au registre des bénéficiaires effectifs coûte quant à lui 24,71 €, soit un total de moins de 100 € pour l’immatriculation de la structure.
Il convient donc de prévoir un budget moyen d’environ 250 € pour les frais administratifs de constitution, auquel peuvent s’ajouter les honoraires du juriste pour la rédaction des dispositions statutaires.
b. Les coûts liés au fonctionnement de la SCI
– En cas d’apports des associés au capital
Lors de la constitution de la SCI (ou plus tard, au cours de la vie de la structure), les associés apportent des biens (apports en nature) ou de l’argent (apports en numéraire) et la société en devient propriétaire. En échange de ces apports, ils reçoivent des parts sociales (leur nombre est proportionnel au montant de l’apport) ; on parle d’apports à titre pur et simple.
Ces apports entrainent-ils nécessairement des coûts ?
Les apports en numéraire sont toujours exonérés de droits d’enregistrement.
En revanche, les apports en nature (biens meubles ou immeubles) sont soumis à des droits d’enregistrement et à la fiscalité des plus-values immobilières. Si la SCI est soumise à l’IR (société transparente), les apports sont exonérés de droits d’enregistrement ; en revanche, si elle a opté pour l’IS (impôt sur les sociétés), les droits d’enregistrement s’élèvent à 5 % du montant des apports. L’apport d’un bien immobilier par un associé peut donc rendre la création d’une SCI assez coûteuse si cette dernière est soumise à l’IS.
Si l’apport consiste en un immeuble dont l’emprunt n’a pas encore été totalement remboursé, la SCI peut prendre en charge ce remboursement ; l’associé est alors rémunéré par le remboursement de son passif et par l’octroi de parts sociales. Le remboursement du passif correspond à un apport à titre onéreux, imposé au taux de 5 % (comme les ventes).
Pour bénéficier du taux réduit de l’IS, le capital de la SCI opaque doit être entièrement libéré : l’intégralité des sommes d’argent (apports en numéraire) doit être versée. Les associés ne peuvent plus en disposer à titre personnel (perte de liquidité). Lorsque le capital n’est pas immédiatement libéré dans sa totalité, ils s’engagent en général à verser le solde « dès la première demande du gérant ».
Le coût de création de la SCI dépend donc également de la nature des apports réalisés, de leur montant et du régime fiscal choisi.
L’impôt sur la plus-value reste en revanche à la charge de l’associé : l’apport en nature est considéré comme une vente par l’administration fiscale. L’associé qui réalise une plus-value doit donc s’acquitter de la taxe sur la plus-value lorsque l’immeuble est détenu depuis moins de 30 ans (comme dans le cas de la cession d’une partie de la structure).
– En cas de modification des dispositions statutaires ou en cas de dissolution
Chaque modification des dispositions statutaires (changement de gérant, transfert du siège, modification du mode de transmission,…) coûte environ 250 euros (notamment pour la publication dans un journal d’annonces légales et pour les frais réglés au greffe du tribunal de commerce).
La dissolution et la liquidation de la SCI entrainent également certains coûts relatifs à l’enregistrement de l’acte de dissolution, à la publication dans un journal d’annonces légales, à la radiation du RCS… La dissolution peut enfin entrainer une imposition sur les plus-values.
– Pour la rémunération du gérant
Le gérant, qu’il soit associé ou non, peut être rémunéré en échange de son travail : il conviendra d’évaluer en amont le temps nécessaire à la gestion de la société (préparation des assemblées générales et des procès-verbaux des décisions votées, préparation des rapports de gestion et des comptes annuels, déclarations fiscales…).
