Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Depuis ces dernières années, nous percevons l’arrivée de l’immobilier dit « financiarisé ». Celui-ci s’intègre aujourd’hui parfaitement dans un monde où règne l’investissement régulé.
Comme l’or, l’immobilier a toujours été une valeur refuge. En ces temps de crises, les marchés financiers sont très volatiles ;
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Pour éviter les aléas, les risques, l’imprévision de notre conjoncture (nous pensons à l’Ukraine, la crise énergétique, l’inflation, la récession), rien n’est plus sécurisant que l’investissement dans la pierre. Les marchés financiers peuvent s’effondrer, tandis que l’immobilier constituera toujours un actif palpable.
D’une manière générale, même en dehors d’un contexte de crise, l’immobilier reste une valeur sûre et rentable. En outre, c’est un secteur qui bénéficie de dispositifs fiscaux avantageux.
Le guide complet des SCPI 2023 permettra aux néophytes et aux investisseurs « avancés », d’appréhender au mieux cet investissement immobilier pour se constituer une source de revenus régulière avec des rendements importants.
Une SCPI, qu’est-ce que c’est ?
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) qu’on surnomme également la « pierre-papier » est une société civile détenue par de nombreux associés qui détiennent chacun un certain nombre de parts sociales, dont l’objet social est de détenir des immeubles pour les offrir à la location.
En procédant à l’achat des parts sociales, les investisseurs apportent des fonds à la SCPI qui lui permettent d’acheter des immeubles, de les donner à bail, puis d’en assurer la gestion.
Le capital des SCPI peut être fixe ou variable ; dans le second cas, les apports des associés permettent, au cours de la vie sociale de la SCPI, de procéder à l’acquisition de nouveaux immeubles.
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L’actif des SCPI est composé de plusieurs immeubles offerts à la location.
La plupart des SCPI se distinguent selon une typologie de classe d’actifs.
Globalement, il existe deux grands types de SCPI, en fonction du statut des locataires.
En premier lieu, les SCPI type « immobilier d’entreprise » ou de « rendement », dont le parc est composé d’immeubles de bureaux, d’entrepôts-logistiques, de commerces, de centres commerciaux.
Cette première typologie se distingue également par le type de secteurs d’activités des locataires : industrie, activités pharmaceutiques, distribution et négoces, supermarchés, etc.
La distinction peut également s’effectuer en fonction de la localisation géographique des immeubles.
Ainsi, une SCPI peut se distinguer en disposant dans ses actifs, d’immeubles loués exclusivement à des laboratoires pharmaceutiques sur le territoire allemand.
En second lieu, les SCPI type habitation, dont le parc est composé d’immeubles voués au logement ou à la location de résidences.
Ces SCPI type habitation offre l’avantage de pouvoir bénéficier des dispositifs fiscaux classiques offrant des réductions ou des déductions d’impôts (Loi PINEL pour les logements neufs, Loi MALRAUX pour les immeubles anciens à rénover dans les secteurs sauvegardés).
Faire de l’immobilier sans les contraintes de l’immobilier : est-ce possible ?
La SCPI encaisse des loyers provenant de plusieurs immeubles, règle une partie des charges afférentes à la détention des immeubles (étant précisé que les locataires règlent la quasi-totalité des charges locatives au titre de l’entretien et des travaux de l’immeuble).
Plus le montant de l’investissement sera important, plus l’investisseur obtiendra de parts sociales. L’avantage ici est que l’investisseur en SCPI n’achète pas d’immeubles ; avec un gain de temps extrêmement précieux, celui-ci pourra simplement demander conseil à un gestionnaire de patrimoine concernant les parts à investir.
Une SCPI possède un parc immobilier comprenant un grand nombre de locataires, ces derniers verseront des loyers que la SCPI touchera directement afin d’en tirer un résultat.
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Ce résultat (bénéfice) de la SCPI est distribué sous forme de dividendes auprès des différents investisseurs, associés au capital de la SCPI, et au prorata de leur investissement initial.
L’investisseur ne perçoit donc pas des loyers, mais des dividendes.
Il est notable de relever que ces dividendes peuvent être perçus selon une fréquence plus ou moins rapide, qui peut être annuelle, mais également trimestrielle, voire mensuelle.
La détention des parts sociales par un investisseur dans une SCPI lui offre ainsi de percevoir des dividendes (équivalent au rendement locatif) mais également de bénéficier d’un patrimoine puisque la valeur desdites parts s’apprécie également avec le temps.
Plus les rendements des marchés financiers sont faibles, plus les taux d’intérêts servis par les banques sont faibles, plus la valeur des parts sociales des SCPI augmente, ce qui génère à terme, une plus-value lors de la revente des parts.
De la même manière qu’un investissement immobilier classique (acquisition directe d’un immeuble), la valeur de la part va s’apprécier dans le temps.
Au sein même de la SCPI, il existe également, selon les opportunités, des cessions d’immeubles pouvant générer des plus-values, si le prix de cession de l’actif est supérieur à son prix d’acquisition (ce qui est généralement le cas). Cette plus-value exceptionnelle sera alors redistribuée aux titulaires des parts sociales de la SCPI.
L’immobilier traditionnel : quelles différences avec la SCPI
Investir dans l’immobilier traditionnel constitue un excellent placement, mais nécessite du temps (notamment en recherche foncière et en montage du dossier), un besoin en financement important, la mise en place de baux, une gestion attentive pour l’encaissement des loyers et l’engagement des dépenses, et une exposition au risque élevée (puisque la défaillance d’un locataire est toujours possible ainsi qu’un risque de carence locative).
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Une SCPI présente l’avantage d’investir dans l’immobilier en éludant l’ensemble de ces difficultés puisque l’investisseur n’a pas besoin de disposer de fonds importants (quelques centaines d’euros peuvent suffire), il n’a pas besoin de passer du temps à rechercher des immeubles et à monter juridiquement l’opération (rédaction de baux, appel de loyers, paiement des dépenses d’entretien et des travaux de l’immeuble) puisque la gestion locative est assurée par les préposés de la SCPI, et les risques de carence locative ou d’impayés sont dilués dans la masse des immeubles détenus par la SCPI.
Des risques minorés :
Théoriquement, investir dans une SCPI présente un risque en capital, notamment par les risques d’impayés qu’on retrouve en location, et la distribution des revenus ne peut être garantie. Pour autant, au regard du nombre important de m² détenus par une SCPI, le risque est dilué, et au regard du nombre important d’investisseurs détenant des parts dans la SCPI, il existe une mutualisation du risque. Cette mutualisation que permet la SCPI offre un avantage face à la location traditionnelle, qui bénéficie d’un seul immeuble et donc, de plus de risques.
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Le risque est également minoré dès lors qu’il apparaît que les sociétés de gestion en charge des SCPI travaillent sous l’agrément de l’AMF (Autorité des marchés financiers), et doivent faire certifier leurs comptes par un Commissaire aux Comptes ; une sécurité supplémentaire importante pour les investisseurs.
Une stabilité de rendement importante :
Avec une rentabilité de 5% à 7% observée sur les SCPI, celle-ci est historiquement supérieure à la moyenne des placements financiers « bon père de famille ». Certes, investir dans une SCPI nécessite de régler des frais d’entrée, mais ce ticket est largement compensé par les rendements offerts.
Il faut donc analyser classiquement le rendement brut de l’opération, mais également le Taux de Rentabilité Interne (TRI), qui tient compte des dividendes perçus par l’investisseur sur un exercice en intégrant les frais de souscription et de gestion.
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Également, investir dans une SCPI constitue une manière de diversifier son patrimoine et de ne pas allouer tous ses placements dans les mêmes classes d’actifs, notamment dans l’épargne classique.
L’immobilier bénéficie de la stabilité des rendements puisque les baux souscrits par les locataires sont généralement des contrats de location qui s’inscrivent sur une longue durée, au moins de 9 années, au regard du statut des baux commerciaux.
La volatilité du rendement est donc très faible. La stabilité des revenus est l’une des caractéristiques de ce type d’investissement.
Cette stabilité est à comparer avec la fluctuation des marchés financiers et des incertitudes qui pèsent sur ceux-ci au moindre soubresaut géopolitique.
Les rendements observés sont aussi bien supérieurs aux rendements des supports dits non risqués comme les obligations, et ce, quel que soit le contexte économique.
Il est certain que l’investissement SCPI, l’investissement dans « la pierre », offre un gage de sécurité très important, même en période de crise.
SCPI et fiscalité :
La fiscalité des SCPI permet également des possibilités d’optimisation, en fonction de la situation de l’investisseur. Il s’agit ainsi d’un investissement offrant une souplesse dans les formes de montage puisque les SCPI sont fiscalement transparentes.
Le redevable fiscal n’est pas la SCPI mais le détenteur des parts sociales.
Les revenus des SCPI sont classés dans la catégorie des revenus fonciers.
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La SCPI est une société fiscalement transparente ; Une société se doit normalement de payer l’impôts sur les sociétés, distribuer le montant net à ses associés qui devront à leur tour être imposés pour toucher les revenus.
La SCPI n’est pas imposée. Le bénéfice est directement distribué à chacun des associés et c’est au niveau de l’investissement que la déclaration fiscale s’opère. Chaque associé peut alors optimiser à son niveau sa propre fiscalité.
L&A FINANCE : Nos avantages pour votre avenir
Nous sommes un cabinet entièrement indépendant qui offre à nos clients un large panier de placements financiers.
Notre rôle est d’effectuer une réelle opération d’investigation afin de cerner et d’auditer à la perfection votre situation. Nous déterminons ensuite le produit qui vous correspond le mieux, selon vos besoins, votre fiscalité, et votre degré d’acceptation au risque.
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Le particularisme de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est que l’on compte quelques centaines d’entre elles en France aujourd’hui.
Mais où investir ? Vers quelle SCPI se diriger ?
Chacun souhaite opter pour des sociétés de gestion SCPI sérieuses, qui possèdent un patrimoine immobilier important, un bon emplacement, avec une rentabilité importante et des locataires solvables.
Chacun souhaite opter pour des sociétés de gestion SCPI respectant les normes en matière énergétique et environnementale de la Loi Climat 2022.
Notre avantage concurrentiel :
Les SCPI sont nombreuses et notre cabinet propose des SCPI sélectionnées par la qualité de leur emplacement, de l’immeuble et des locataires.
Nous avons choisi des SCPI dans des secteurs d’activité qui sont porteurs, par un ciblage des locataires et dont on sait qu’il s’agit d’immeubles à forte rentabilité.
Nous avons choisi des SCPI possédant des immeubles récents et aux normes, donc sécuritaires dans un secteur rentable.
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Nous sommes sur le cœur même du produit ; nous nous intéressons au produit lui-même.
Nous sommes un cabinet indépendant ; contrairement à des structures adossées à des SCPI affiliées à la dite même structure, nos bénéfices sont adossés à ceux de nos clients, ce qui permet d’éviter tout conflit d’intérêt.
En tant qu’indépendant, nous avons la chance de pouvoir choisir certains produits par rapport à vos possibilités d’investissement, de frais de gestion, de frais de souscription, etc.
Cette indépendance nous permet de faire un audit des meilleurs produits financiers et immobiliers.
