Investir dans une résidence de tourisme
Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ?
Une résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement, qui fait l’objet d’une exploitation qu’elle soit saisonnière ou permanente. Une résidence de tourisme est une résidence de service, c’est-à-dire similaire à l’hôtellerie avec des services de restauration, de ménage. Elle est gérée par une personne physique ou morale. Une résidence de tourisme est une résidence où les locataires ne sont pas destinés à y vivre sur le long terme, mais plus sur une courte durée, c’est à ce moment-là que l’on parle de « location saisonnière ».
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Les résidences de tourisme sont définies dans l’article D.321-1 du code du tourisme comme étant « un établissement commercial d’hébergement classé faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitations meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipement et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ».
L’industrie du tourisme est en croissance continue, celle-ci attire de plus en plus de voyageurs chaque année. Dans cet environnement lucratif, l’investissement dans une résidence de tourisme peut être un axe intéressant pour les investisseurs. Ce type d’investissement présente des avantages intéressants puisqu’il combine les avantages financiers avec la satisfaction de jouir d’une propriété dans une destination touristique.
Aujourd’hui en France, on observe une montée en gamme des résidences de tourisme avec différents atouts, équipements non-négligeables (piscine, salle de sport, jacuzzi).
La France est aujourd’hui la première destination touristique mondiale, donc investir dans les résidences de tourisme sur le sol français présente un grand avantage puisque la fréquentation des établissements est quasiment assurée.
Les résidences de tourisme naissent dans les années 1970 pour développer le parc locatif dans les stations de sports d’hiver mais également en bord de mer. Aujourd’hui, les résidences de tourisme ont gagné du terrain et se trouve sur le littoral, en ville et à la campagne.
Quand on parle de résidence de tourisme on évoque naturellement la notion de « littoral ».
En effet, une loi a été mise en place en 1986 (la loi littoral) : celle-ci vise à encadrer l’aménagement de la côte pour la protéger des excès de la spéculation immobilière et faciliter le passage du public. La loi littoral concerne plus de 1200 communes riveraines de la mer. Autrement dit, cette loi vise à protéger la biodiversité et l’environnement pour ne pas que le parc immobilier s’étende trop.
Les résidences de tourisme sont un atout majeur puisque ces résidences constituent un investissement grâce auquel on peut allier l’utile à l’agréable (jouir des revenus locatifs que l’on perçoit et profiter du bien quelques semaines par an).
En général, ces résidences se situent à des endroits stratégiques (montagne, bord de mer). Ce sont donc des biens qui perdent rarement de la valeur, au contraire, ils en prennent au fur et à mesure du temps.
Les résidence de tourisme doivent généralement garantir 3 services : restauration, réception et laverie.
Les résidences de tourisme sont-elles sécurisées sur le long terme ?
Nous avons la chance en France, d’avoir un patrimoine touristique exceptionnel ce qui nous permet d’avoir une attractivité touristique incroyable.
Qui dit grande attractivité dit beaucoup de touristes, qui dit beaucoup de touristes dit une grande fréquentation des résidences de tourisme.
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Depuis plusieurs années maintenant la France est la première destination touristique mondiale. Investir dans une résidence de tourisme sur le sol français est donc très prometteur. En 2022, les touristes étrangers ont rapporté plus de 58 milliards d’euros ; la France est attractive à toutes les périodes de l’année que ce soit pendant l’Hiver avec les stations de ski et pendant l’été avec les nombreux accès à la mer. Il n’y a donc pas de problème concernant la fréquentation des résidences de tourisme.
Rien qu’en Ile-de-France et à Paris on comptait en 2022 plus de 44 millions de touristes soit une hausse de 95% par rapport à l’année 2021. Cependant, ce niveau de 2022 reste inférieur à celui de l’année 2019. Dans les années à venir, les niveaux de l’avant-Covid seront rapidement retrouvés.
L’objectif de la France est de dépasser les 100 millions de touristes annuels.
Ainsi, compte-tenu de l’attractivité touristique sur le sol français, la fréquentation des établissements est quasiment assurée, pour les résidences de tourisme, avec notamment une clientèle de plus en plus en plus large.
Les résidences de tourisme sont un investissement très intéressant puisqu’il permet pour le propriétaire dans un premier temps de pouvoir jouir de revenus locatifs sécurisés, mais également dans un deuxième temps de jouir de la propriété en question.
Quelques chiffres sur les résidences de tourisme en France
En 2022, les résidences de tourisme représentaient un quart de l’hébergement touristique en France.
2300 → c’est le nombre de résidences touristiques en France
178 500→ c’est le nombre d’appartements destinés aux résidences de tourisme
19 millions → c’est le nombre de clients par an (23% clientèle étrangère)
3,8 jours → durée moyenne des séjours dans les résidences de tourisme
3,6 milliards € → c’est le chiffre d’affaires des résidences de tourisme en France
38 000 → c’est le nombre d’emplois créés en directs ou indirects, pour l’exploitation des résidences de tourisme
20% → c’est le montant de TVA qui sera remboursé si l’investissement en résidence de tourisme est fait dans le neuf
Quelles sont les différences entre l’investissement en résidence de tourisme et l’investissement immobilier résidentiel (« classique ») ?
La principale différence entre l’investissement en résidence de tourisme et l’investissement en immobilier résidentiel est le niveau d’engagement du locataire vis-à-vis de son propriétaire.
Tout d’abord en immobilier résidentiel, le niveau d’engagement est assez simple puisque le locataire a la possibilité de mettre fin au bail à n’importe quel moment.
Concernant les résidences de tourisme, c’est un engagement sur une durée qui oscille entre 9 et 12 ans. De plus, il y a un engagement sur les loyers qui sont fermes et définitifs.
Ensuite, l’une des principales différences est le but d’utilisation. Par rapport aux investissements résidentiels, le but principal est d’en jouir en tant que résidence principale ou secondaire.
En comparaison avec les résidences de tourisme, l’objectif principal est d’acheter un bien dans une zone touristique (type bord de mer, station de ski), dans des lieux d’attractions pour le mettre en location et en dégager des revenus.
Quels sont les avantages des résidences de tourisme ?
Les résidences de tourisme présentent de nombreux avantages qui sont plus qu’intéressants.
Le premier avantage est la perception de loyers réguliers générés par la location du bien en question. En effet, un bail est signé entre le gestionnaire et le propriétaire du bien. Ce bail signé atteste que l’investisseur percevra ces loyers tout au long de l’année, même si le bien en question n’est pas occupé. On peut parler donc de « garantie de perception des loyers ».
Le deuxième avantage pour l’investisseur (propriétaire) est de pouvoir jouir de ce bien pour son occupation personnelle, c’est-à-dire ne pas avoir de problèmes pour la recherche d’un logement.
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Le troisième avantage est la possibilité de dégager un bénéfice sur le bien en question. Imaginons que vous possédez un bien dans une zone vacancière très fréquentée (type bord de mer, station de ski). Ce genre de zone touristique fait face à beaucoup de demandes, donc la valeur de votre bien pourrait fortement augmenter sur le long terme.
Le quatrième avantage est la gestion des biens qui est généralement gérée par des sociétés spécialisées dans la gestion de résidence de tourisme. Si la gestion de ces biens n’est pas possible pour un particulier, il a donc la possibilité de déléguer cette tâche à des personnes compétentes.
Le cinquième avantage est la possibilité de bénéficier de différents avantages fiscaux en fonction du type de location effectuée.
Quels sont les avantages fiscaux avec l’investissement en résidence de tourisme ?
L’investissement en résidence de tourisme offre différents avantages fiscaux, précisément au moment où on achète en résidence de tourisme.
Quand on investi en résidence de tourisme, cela permet à l’acheteur d’obtenir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).
En ayant le statut de LMNP et en étant au régime réel, le propriétaire du bien peut bénéficier de réductions d’impôts considérables sur ses revenus locatifs (sous certaines conditions) et déduire toutes les charges liées à l’exploitation (la taxe foncière par exemple).
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Pour pouvoir bénéficier de ces réductions d’impôts, les revenus locatifs perçus ne doivent pas excéder 23 000€ par an (les loyers perçus seront catégorisés en tant que bénéfices industriels et commerciaux). Au-delà de ce montant-là, le statut retenu serait celui de loueur meublé professionnel (LMP).
De plus, pour bénéficier du statut de LMNP, le bien mis en location doit : être en accord avec les conditions de l’administration fiscale et comprendre un minimum d’ameublement pour pouvoir y vivre ; avoir une surface minimum de 9m².
Si le montant de l’amortissement excède le montant des loyers facturés, la déduction ne sera pas possible. Cependant, il y a la possibilité de pouvoir reporter l’excédent sur les années suivantes, le tout sans limites de temps.
Si un investissement en résidence de tourisme est réalisé dans le neuf, il est possible d’être remboursé de la TVA payée à l’achat du bien. Lors de l’achat, il y aura une taxe de 20% et celle-ci sera restituée sous 6 mois.
En revanche, pour récupérer la TVA, le bien devra être conservé pendant minimum 20 ans. Si cet engagement n’est pas respecté par l’acquéreur, celui-ci se retrouvera alors obligé de rembourser un vingtième de la TVA, le tout multiplié par le nombre d’années qu’il reste.
Si les recettes locatives n’excèdent pas les 70 000€, l’acquéreur a 2 possibilités : soit le régime forfaitaire ou le régime micro-BIC.
Le régime forfaitaire permet d’obtenir un abattement de 50%, en revanche le micro-BIC peut déduire les charges pour leur montant réel.
Dans la plupart des cas, dans le cadre d’investissement en résidence de tourisme, le propriétaire délègue la gestion et l’exploitation du bien à une agence spécialisée qui s’occupe de tout : percevoir les loyers, le ménage etc.
Donc si vous souhaitez investir en résidence de tourisme, soyez sans craintes dans la recherche de locataire, les visites ou même les impayés, l’agence de gestion en aura la tâche.
Le contrat avec l’agence de gestion sera de 9 ans minimum.
Quels sont les inconvénients d’investir dans une résidence de tourisme ?
Le principal inconvénient de l’investissement en résidence de tourisme est que le propriétaire ne peut pas jouir du bien comme il le souhaite. Le propriétaire peut y séjourner quelques semaines dans l’année, ces semaines sont prédéfinies dans le bail.
Il est interdit de faire l’acquisition d’une résidence de tourisme dans le but d’y vivre de manière permanente.
Les autres inconvénients peuvent être financiers. En effet, la gestion et l’exploitation du bien demandent du temps, et l’agence de gestion s’occupe de tout cela. Cependant, cette gestion a un coût et ce dernier pourrait venir réduire les revenus locatifs perçus.
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Dans la plupart des cas, quand on parle de résidence de tourisme, on parle d’endroits fréquentés où le tourisme y est bien développé. Ce sont donc des lieux très prisés et très demandés. Plus l’endroit est touristique, plus celui-ci est fréquenté, et si celui-ci est beaucoup fréquenté et très prisé, la taxe foncière pourrait être très élevée.
Dans le cadre de résidence de tourisme, le bien proposé à la location doit séduire les locataires, il doit donc les attirer donc pour que le bien reste attractif, des travaux devront avoir lieu pour que le bien garde son attirance sur toute la durée du bail. Ainsi, ces dépenses potentielles doivent être anticipées par l’acquéreur du bien.
C’est pourquoi, afin d’optimiser et de diversifier son patrimoine en investissant en immobilier via des parts des résidences de tourisme, il faut être suivi et accompagné sur la durée par un cabinet. Un conseiller indépendant en gestion de patrimoine sera en mesure de vous conseiller en prenant compte de tous les paramètres nécessaires à l’établissement de la meilleure stratégie patrimoniale possible vous concernant. Cela passe par la connaissance de votre situation personnelle, professionnelle, et patrimoniale afin de vous proposer un montage optimal et adapté à vos objectifs et votre situation globale, mais surtout adapté à la conjoncture actuelle, face à la crise inflationniste.
