Investir en OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)
Lorsqu’il s’agit de la gestion de son patrimoine, il est important de choisir des options d’investissement qui offrent un ratio risque/rendement pertinent. Ainsi, on peut se demander si les OPCI peuvent être une alternative intéressante ou bien un outil efficace pour diversifier son patrimoine. Est-ce une nécessité ? Quels sont les avantages et les inconvénients des OPCI ? Faut-il les intégrer à une stratégie globale dans la gestion de son patrimoine ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un OPCI et comment cela fonctionne ?
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) sont des produits d’investissement qui permettent à des investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier qui sera diversifié en achetant des parts d’un fond immobilier. Ces fonds immobiliers en question regroupent des biens immobiliers de différents types (bureaux, commerces, santé, logistiques, résidentiel, etc.) et gérés par une société de gestion. Les OPCI sont soumis à des règles de gestion strictes et les investisseurs bénéficient d’une répartition des risques liés à l’immobilier.
lire la suite…
Les OPCI sont donc des véhicules d’investissements qui permettent de bénéficier des avantages des différents marchés immobiliers en achetant des parts d’OPCI. On peut ainsi retrouver divers OPCI accessibles via des comptes-titres et des assurances-vie.
Ces produits d’investissement sont agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui est l’autorité de contrôle suprême de la gestion de patrimoine, ce qui permet aux investisseurs et aux épargnants d’investir dans l’immobilier de manière indirecte tout en bénéficiant d’un cadre d’investissement sécurisé, régulé et encadré par les autorités de contrôle.
Ainsi, de la même façon qu’en achetant des parts dans un fond commun de placement en action ou des parts de SICAV obligataires, les OPCI sont un moyen très intéressant pour diversifier ses placements en s’exposant aux différents marchés immobiliers professionnels.
Cependant, il est important de comprendre qu’à l’inverse des SICAV et des fonds communs de placement qui appartiennent à la famille des OPCV (Organisme de Placement des Valeurs Mobilières) qui sont eux cotés sur les marchés financiers. Les OPCI sont à l’inverse des produits qui ne le sont pas puisque l’exposition se situe sur les secteurs de l’immobilier pour la grande majorité.
De ce fait, les OPCI ont pour objectif de générer des revenus pour les investisseurs via le versement de loyers provenant des biens immobiliers qu’ils détiennent et qu’ils gèrent. Cela doit représenter a minima 60% de la composition de l’OPCI. Il y a également un minimum de 10% pour les OPCI qui doivent être constitués d’actifs liquides afin de permettre à l’investisseur de toujours disposer de son épargne en cas de besoin, en permettant la vente de parts d’OPCI à tout moment et en garantissant que la société de portefeuille rachètera les parts grâce à ses réserves de trésorerie.
Il est important de noter que le capital investi dans des OPCI n’est pas garanti. Cependant, étant donné que les actifs immobiliers composent une grande partie de leur actif, la volatilité d’un OPCI sera généralement inférieure à celle d’un investissement boursier.
Quels sont les avantages des OPCI ?
Les OPCI offrent des avantages importants, car en tant qu’investisseur, vous avez la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier tout en le diversifiant. Et ce, à l’inverse de l’immobilier en direct où le ratio risque/rendement ainsi que la possibilité de diversification reste très restreints et limités.
De plus, les possibilités et les divers moyens de diversifications sont multiples en investissant en OPCI. En effet, que cela soit via le secteur, les zones géographiques et le type de biens immobiliers, il existe des multitudes de possibilités et cela peut s’ajuster en fonction du profil et de l’appétence de chacun.
lire la suite…
Le deuxième avantage, c’est ce que l’on appelle la liquidité des OPCI. C’est tout simplement le fait que les OPCI sont des placements dits “liquides” car en tant qu’investisseur, vous allez pouvoir revendre vos parts d’OPCI à tout moment. Cela permet une certaine flexibilité dans le sens où en cas de besoin ou en cas de coup dur, il sera toujours possible de revendre vos parts pour récupérer de l’argent. Chose qui est plus complexe concernant de l’immobilier en direct puisqu’il est bien plus long en termes de délais pour vendre un bien immobilier tel qu’un appartement ou une maison.
Également, comme nous l’avons vu précédemment, les OPCI sont soumis à des règles de gestion strictes qui garantissent une bonne gestion des fonds. Les sociétés de gestion des OPCI sont réglementées et supervisées par des autorités financières. En l’occurrence, il s’agit de l’AMF qui est donc l’autorité des marchés financiers. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de la transparence liée à la communication régulière de l’évolution des fonds.
Donc, on se rend compte effectivement que les OPCI, peuvent être une bonne alternative pour vos investissements grâce à l’attractivité de ses rendements et de son risque qui reste modéré en fonction des OPCI
Cela permet de ce fait à l’investisseur de diversifier son patrimoine global tout en bénéficiant de revenus fonciers via le versement de loyers. Ce qui permet finalement de toucher des revenus complémentaires qui seront versés par le fond immobilier choisi parmi tous les OPCI.
Quels sont les inconvénients des OPCI ?
Bien évidemment, les OPCI présentent par ailleurs des inconvénients qu’il est important de prendre en compte et de bien saisir avant tout investissement afin de bien comprendre les bénéfices et les risques de ce type de placement. De plus, chaque personne a une situation différente et il faut adapter les solutions d’investissement en fonction de chacun.
Tous les OPCI ne se valent pas, il est important de comprendre qu’il existe de nombreux types d’OPCI et il faut prendre en compte beaucoup de critères pour s’assurer de la qualité de l’OPCI que l’on va sélectionner pour qu’il soit pertinent et performant sur le long terme.
lire la suite…
Ainsi, certains OPCI peuvent présenter un gros déséquilibre en termes de ratio risque/rendement. Et concernant la liquidité des parts d’OPCI, elle peut malheureusement être très mauvaise sur des OPCI trop jeunes ou alors de mauvaise qualité, alors prudence, car rien ne doit être laissé au hasard.
Il y a également des coûts élevés, ce qui est d’ailleurs l’un des principaux inconvénients, c’est donc le coût associé à l’investissement. En effet, quand on investit en OPCI, il y a des frais de gestion supérieurs à la moyenne si l’on compare à d’autres types de fonds d’investissement. En d’autres termes, les coûts de gestion peuvent s’avérer très élevés, ce qui peut entraîner une réduction significative des profits pour l’investisseur. De plus, il est courant pour les OPCI d’imposer des frais supplémentaires pour les activités liées à l’investissement, telles que le placement, la gestion et la vente de parts.
L’opacité et la mauvaise compréhension des informations liées aux OPCI peuvent aussi être un inconvénient. En fonction des informations, les projets immobiliers peuvent être limités sur la qualité et la quantité des informations communiquées. De ce fait, cela peut être complexe, ce qui peut rendre difficile pour les investisseurs de prendre une décision éclairée sur leur futur investissement en OPCI.
Enfin, la performance incertaine fait partie d’un inconvénient. La performance des OPCI peut être incertaine et difficile à prévoir en fonction de plein de paramètres. Les rendements peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, tels que les conditions du marché immobilier, les taux d’intérêt et les conditions économiques et macroéconomiques en général. Il est possible qu’en tant qu’investisseur, les objectifs de rendements escomptés ne soient pas à la hauteur des attentes, ce qui peut être décevant.
Comment investir en OPCI ? Qu’est-ce qu’il est possible de faire et de ne pas faire ?
Pour investir son argent en OPCI, il est important de comprendre quelles sont les possibilités, les avantages, les inconvénients, et surtout avoir un horizon de placement à long terme pour maximiser la performance en diminuant son risque.
Afin de choisir la bonne stratégie d’investissement, il peut être délicat de prendre des décisions de sélection et d’allocation par soi-même, notamment lorsque l’on débute dans ce domaine.
lire la suite…
Pour investir dans des OPCI, il est nécessaire de choisir en premier lieu ce que l’on peut appeler l’enveloppe fiscale pour ensuite y loger ses investissements à l’intérieur. En France, il existe trois principales enveloppes fiscales pour un investisseur particulier : le CTO (Compte-Titres Ordinaire), le PEA (plan d’épargne en actions), ainsi que l’Assurance-vie, très appréciée des Français.
Chacune de ces possibilités ayant ses propres avantages et inconvénients, tout cela doit bien évidemment être adapté à l’horizon de placement, le profil de risque, et la situation patrimoniale de chaque investisseur.
Tout d’abord, le compte-titres, c’est un produit de placement financier qui permet d’investir sur les marchés boursiers sans contraintes en termes de choix d’actifs ni de montant maximum d’investissement. Cependant, vous serez fiscalisé à hauteur de 30% au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou autrement appelé la “flat tax”.
De plus, le compte-titres ouvre la possibilité d’investir en utilisant des produits dérivés et d’autres types de placements financiers complexes pour investir en bourse. De ce fait, il s’agit d’un produit qui convient plutôt aux investisseurs aguerris qui achètent et vendent fréquemment en surveillant quotidiennement les marchés. Cela nécessite beaucoup de temps et de la réactivité permanente sur les marchés.
Ensuite, le PEA, c’est une enveloppe fiscale mise en place par les banques et fortement encouragée par l’État pour investir sur le marché européen afin de booster les investissements en Europe. Il présente l’avantage d’une fiscalité dégressive dans le temps pour aboutir à une exonération d’impôts sur le revenu au bout de 5 ans d’ancienneté de votre PEA. Cependant, vous avez des contraintes telles qu’un montant maximum d’investissement de 150 000 € et une interdiction de retirer votre argent avant 5 ans sous peine de voir votre PEA se faire clôturer automatiquement.
Enfin, l’assurance-vie, qui est un produit liquide et qui offre un large choix de supports sans limitation géographique ni de classes d’actifs. Elle présente également un barème de fiscalité dégressif dans le temps, ainsi qu’un avantage successoral très fort, permettant de léguer jusqu’à 152 500 € à chaque bénéficiaire sans payer de droits de succession.
L’avantage de l’assurance-vie est donc que l’on peut avoir à la fois une fiscalité qui sera avantageuse au fil du temps, de la liquidité, car c’est une enveloppe fiscale qui est liquide contrairement aux croyances, puisque les fonds ne sont absolument pas bloqués. De plus, il est possible d’avoir accès à un panel ultra-large de choix d’investissement sans aucune contrainte. Encore faut-il sélectionner pour cela un contrat d’assurance-vie performant et cohérent avec les choix d’investissements qu’il propose.
C’est pourquoi, en tant que cabinet de gestion de patrimoine indépendant, nous préconisons l’utilisation et l’ouverture de contrats d’assurance-vie en architecture ouverte. C’est une notion primordiale puisqu’elle signifie que l’ensemble des contrats d’assurance-vie que l’on propose permettent d’avoir accès à l’ensemble des fonds et des maisons de gestion disponibles dans le monde, offrant ainsi plus de liberté, d’objectivité et de qualité de suivi sur le long terme.
Au sein du cabinet, nous travaillons avec les plus grandes maisons de gestion pour proposer à nos clients des contrats haut de gamme avec des rendements cohérents et en phase avec les objectifs patrimoniaux de chacun.
L’investissement en OPCI via un contrat d’assurance-vie en architecture ouverte est donc un très bon moyen d’assurer un suivi optimal et un rendement qualitatif de votre investissement, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux sur le long terme.
Les nombreux OPCI qui existent sur les contrats d’assurance-vie en architecture ouverte vont permettre d’avoir une sélection en fonction de critères spécifiques et d’avoir plusieurs secteurs et plusieurs thématiques différentes, ce qui permettra d’avoir un choix plus libre dans la sélection d’un ou plusieurs placements financiers en OPCI en fonction de la stratégie patrimoniale globale qui aura été établie.
Est-ce une solution optimale pour tous les types d’investisseurs ?
Il est effectivement pertinent de se demander si les OPCI sont des solutions d’investissement qui sont réellement adaptées à tous les investisseurs et s’il existe d’autres alternatives cohérentes ou pas avec ce type de placement ?
Comme nous l’avons vu, les OPCI sont des produits hybrides puisqu’ils fonctionnent à la fois comme des fonds immobiliers, mais également comme des fonds d’investissement classiques. En effet, les OPCI sont investis à la fois dans des actifs tangibles en immobilier tertiaire : bureaux, commerces, santé, logistique, etec. Mais aussi dans des actifs financiers de type obligations ou actions.
lire la suite…
Et c’est notamment pour cela que c’est une composition et un mode de fonctionnement qui ne ne correspondent pas à tout le monde. Ce sont, en effet, des produits plus complexes et plus risqués que la moyenne, c’est pour cela que sans aucune expérience en investissement et sans avoir un profil de risque plus élevé, il sera compliqué d’être pertinent en proposant l’investissement en OPCI.
On peut donc s’intéresser aussi à d’autres types de placements immobiliers qui constituent une alternative très pertinente dans l’objectif de développer son patrimoine tout en le diversifiant, c’est spécifiquement le cas des SCPI.
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont très appréciées des investisseurs par leur fonctionnement et également par leur ratio rendement/risque qui est très intéressant pour un investissement immobilier. Pour résumer de manière concise, la SCPI est un investissement immobilier collectif qui permet aux investisseurs de devenir copropriétaires de biens immobiliers sans en avoir la gestion. Les SCPI achètent, gèrent et louent des immeubles en utilisant les fonds collectés auprès des investisseurs. Ainsi, les investisseurs achètent des parts de SCPI et touchent une partie des loyers générés par les biens du parc immobilier.
La gestion est confiée à une société de gestion experte dans son domaine, permettant aux investisseurs de ne pas avoir de contraintes de gestion. Les avantages incluent une diversification des secteurs de l’immobilier professionnel, une dilution des risques grâce à un parc immobilier large et des locataires solides, tout en ayant des rendements intéressants entre 4,5% et 6% avec des loyers indexés sur la hausse des prix.
De ce fait, malgré les avantages des OPCI, ils ne conviennent pas à tous les types d’investisseurs. En effet, ces produits sont souvent plus complexes et plus risqués que les SCPI, et nécessitent donc une certaine expertise et une certaine expérience de l’investissement comme nous l’avons vu. De plus, les OPCI peuvent présenter une certaine volatilité, notamment en période de crise, ce qui peut constituer un risque pour les investisseurs les moins expérimentés.
À l’inverse les SCPI qui sont des produits résistants aux périodes d’incertitude et aux périodes inflationnistes, tout en étant des purs investissements immobiliers, plus simples et plus accessibles qu’un OPCI.
Les SCPI permettent également d’apporter de la diversification avec de multiples possibilités d’investissement en France, à l’étranger, sur des secteurs variés comme de la logistique, des bureaux, des commerces, ou de l’immobilier de santé, etc.
Alors oui, les OPCI peuvent constituer une solution optimale pour certains types d’investisseurs, particulièrement les plus expérimentés et les plus à l’aise avec les produits financiers complexes. Toutefois, les SCPI peuvent être une meilleure alternative pour de nombreux cas, surtout en vue du contexte d’inflation que nous allons traverser durant les prochaines années.
C’est pourquoi, afin d’optimiser et diversifier son patrimoine en investissant dans l’immobilier via des parts de SCPI, il faut être suivi et accompagné sur la durée par un cabinet et un conseiller indépendant en gestion de patrimoine qui sera en mesure de vous conseiller en prenant en compte tous les paramètres nécessaires à l’établissement de la meilleure stratégie patrimoniale possible vous concernant. Et cela passe par la connaissance de votre situation personnelle, professionnelle, et patrimoniale afin de vous proposer un montage optimal et adapté à vos objectifs et votre situation globale.
