Loi PINEL

Loi PINEL : Guide complet 2023

L’immobilier locatif : la valeur refuge dans un contexte de crise

Depuis plusieurs décennies, le besoin de logement en France est une problématique d’intérêt général que l’État a tenté de résoudre par de nombreux moyens. L’un de ses moyens fut d’encourager la construction de bien à travers des dispositifs de défiscalisation. Grâce à cette idée, cela a permis à de nombreux particuliers de participer à la création de logements en apportant leurs pierres à l’édifice. De plus, cette participation leur a donné la possibilité de dynamiser leur épargne tout en profitant d’avantages fiscaux. Les décrets immobiliers s’étant succédé, les règles les concernant se sont modifiées à travers le temps. Aujourd’hui encore, le besoin de logement est au centre de débats publics. C’est pourquoi, depuis 2014, le dispositif Pinel existe afin de continuer dans cette dynamique en offrant un avantage fiscal en contrepartie d’un certain nombre d’obligations à remplir pour les propriétaires.

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En France, il faudrait un nombre de 500 000 logements rénovés ou neufs par an. On compte d’ailleurs près de 2,1 millions de demandeurs de logements sociaux sur l’année 2022 pour 4,1 millions de personnes mal-logés en 2022. Tous ces problèmes, mènent à un besoin croissant de construction d’infrastructures afin de trouver des solutions de logement pour s’assurer de convenir aux nécessités. Depuis le début d’année 2023, les professionnels de l’immobilier doivent jongler entre ces besoins d’infrastructures, la hausse du coût de production et de construction tout en relevant les nouveaux challenges environnementaux imposés par l’État.

En cette période de déclaration fiscale, nombreux sont ceux souhaitant diminuer leur fiscalité à travers différents placements. À l’heure du plan épargne retraite et d’autres placements permettant d’optimiser la fiscalité des foyers, l’un des investissements plébiscités par les Français reste le dispositif Pinel. Néanmoins, des changements sont à observer au cours de cette année 2023. En effet, à la suite de la nouvelle réglementation environnementale de 2020 ainsi que les objectifs de neutralité carbone, certains aspects de cet investissement s’en trouvent modifiés.

C’est pourquoi, vous trouverez toutes les informations nécessaires concernant l’évolution de ce dispositif au sein de ce guide afin d‘obtenir des éclaircissements sur ces changements.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Crée par la loi de finances de 2015, le dispositif Pinel est un investissement locatif visant à obtenir une réduction fiscale contre l’acquisition d’un bien neuf à mettre en location. Il remplace le dispositif Duflot depuis le 1er septembre 2014. Tous les ménages peuvent en bénéficier puisque cet investissement a pour objectif le développement du parc immobilier. Dès la mise en place de ce placement, les investisseurs s’engagent à louer le bien sur une période située entre 6 et 12 ans minimum.

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Pour bénéficier de la défiscalisation qu’offre le Pinel :

  • Le logement doit être neuf ou alors construit il y a moins de 2 ans ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
  • Le bien doit être situé dans les zones Pinel A bis, A ou B1 ;
  • Le montant d’achat de la défiscalisation est plafonné à 300 000€ soit 5 500€ / m2 (si vous achetez plus cher vous profiterez des avantages Pinel sur une base de 300 000€ seulement) ;
  • Les bâtiments doivent se trouver dans un immeuble collectif ;
  • Les plafonds de ressources de loyers doivent être respectés.

Depuis le 1er janvier 2023, la loi Pinel doit respecter les engagements de neutralité carbone pour 2050. C’est pourquoi le Pinel Plus vise à valoriser la construction d’appartements à haute performance énergétique. Ces constructions se veulent moins énergivores en utilisant des énergies moins carbonées notamment à travers des matériaux biosourcés nécessitant ainsi moins de climatisation en période de forte chaleur. Selon la nouvelle réglementation environnementale de 2020, le confort d’été sera aussi une des cases primordiales à cocher pour ses nouveaux bâtiments qui doivent garantir une certaine fraîcheur en période estivale. En effet, ceux-ci ne devront pas avoir une température supérieure à 30° le jour et de 28° la nuit pendant plus de 25 jours consécutifs. Par ailleurs, de nouveaux critères en termes de surface habitable et extérieure seront à prendre en compte. Par exemple, chaque logement devra être doté d’un espace extérieur privatif défini en fonction de la surface de celui-ci.

Enfin, le système de déduction fiscale est légèrement différent de ce qui était fait précédemment, en témoigne le tableau ci-dessous :

Comme le tableau l’indique ci-dessus, 2022 était la dernière année permettant de bénéficier du taux plein de réduction fiscale offerte par le Pinel. Désormais, le Pinel se veut plus contraignant qu’auparavant à travers les nouveaux enjeux écologiques adoptés par la réglementation environnementale de 2020. Ces contraintes influeront sur le prix des biens à la hausse ainsi que leur rendement puisque les loyers sont plafonnés pour correspondre aux critères d’éligibilité de ce dispositif.

Néanmoins, selon les profils d’investisseurs, ce placement reste un bon moyen de diversifier son patrimoine et optimiser sa fiscalité. En revanche, aujourd’hui disposer d’un bien en dispositif Pinel, c’est aussi s’engager sur une période prédéterminée lors de son achat. Cela signifie qu’il sera compliqué de pouvoir s’en défaire prématurément à moins de rembourser l’avantage fiscal perçu pendant la location du bien.

Par ailleurs, lors de la revente d’un Pinel, il est probable que vous soyez en concurrence avec d’autres détenteurs de ces biens dans le quartier ce qui pourrait substantiellement diminuer sa valeur. Enfin, à partir de 2025 le Pinel Plus devrait être remplacé par le Super Pinel, encore plus contraignant et sélectif que son prédécesseur.

Le mot de la fin :

Malgré des changements visibles au sein du dispositif Pinel, celui-ci reste intéressant en fonction de votre stratégie d’investissement : si vous vous penchez sur cette solution afin de réduire votre assiette fiscale ou si vous souhaitez diversifier votre patrimoine. En revanche, dans un but de création puis de valorisation de capital, le Pinel n’est pas forcément le placement optimal pour répondre à ce besoin. En effet, après avoir bénéficié de l’avantage fiscal, rares sont les dispositifs Pinel s’appréciant avec le temps.

De plus, en termes de rentabilité, d’autres solutions peuvent tout aussi bien concilier une volatilité similaire avec un rendement supérieur. C’est pourquoi, il est important de se renseigner auprès d’un conseiller financier afin d’avoir les meilleurs éclaircissements possibles en fonction de votre situation.