Pourquoi investir dans l'immobilier locatif en 2023 ?
L’immobilier locatif : la valeur refuge dans un contexte de crise
Devenir propriétaire dans l’immobilier locatif répond d’abord à une solution patrimoniale de base voire nécessaire, pour les clients qui souhaitent rentabiliser leurs projets d’investissements.
Les revenus locatifs tirés de l’achat et de la gestion immobilière constituent la clef de voûte de tout portefeuille d’investissement.
Investir dans immobilier locatif est considéré comme LA valeur refuge, et s’impose quel soit le contexte économique comme le support d’investissement fondamental et essentiel dans tout portefeuille clients, lors d’une allocation d’actif.
Investir dans l’immobilier locatif, par la perception de loyers, au cours d’une période économique qui ne connaît pas de difficultés est évidemment un choix cohérent.
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L’investissement dans l’immobilier locatif s’impose encore plus au cours d’une période de crise économique et d’instabilité géopolitique.
Un projet d’investissement dans l’immobilier locatif constitue une gestion logique pour pérenniser un patrimoine.
Peu importe la volatilité des marchés, l’investissement par un client dans l’immobilier locatif lui permettra de conserver un actif sans subir de dépréciation.
À l’évidence, la situation économique et politique actuelle a rarement été aussi incertaine.
La crise sanitaire a mis en lumière certains effets outranciers de la mondialisation. Les transferts de savoir-faire des industries françaises vers des pays dont les coûts de main d’œuvre sont moins élevés démontrent que la France a perdu en autonomie dans des secteurs stratégiques.
Ces effets, atténués par les aides de l’état, se font désormais ressentir. Les faillites ne cessent d’augmenter.
L’arrêt des productions au cours de la crise sanitaire, puis les commandes massives à l’issue de celle-ci, ont débouché sur une pénurie mondiale des matières premières.
Corrélativement, les poussées inflationnistes sont apparues et ont été accentuées par l’endettement massif des Etats qui ont injecté de l’argent pour aider leur économie.
Si cela n’était pas suffisant, la guerre en Ukraine et les tensions à Taiwan, permettent de penser qu’une récession dans un contexte inflationniste est réelle.
La volatilité des marchés financiers est la conséquence directe de cette instabilité géopolitique.
Les choix des investissements ne doivent donc tendre que vers des supports sécuritaires, au premier rang duquel se trouve l’immobilier locatif.
Les arbitrages sont possibles sur les marchés obligataires, mais avec des risques de taux et des défaillances des émetteurs.
Surtout, qui peut aujourd’hui dans ce contexte de crise inédit, et de tensions internationales jamais atteintes, affirmer que les placements financiers offrent une garantie certaine de représentation des fonds ?
Ce principe est également applicable aux fonds détenus sur les comptes bancaires.
Dans ce contexte, une évidence s’impose : il est urgent de s’orienter vers l’investissement immobilier locatif pour non seulement percevoir des loyers, mais également protéger ses avoirs.
Cette période de crise et son cortège de mesures qui aboutiront à la suppression de certains avantages fiscaux transparaissent avec l’allègement des réductions d’impôts procurées par la Loi Pinel puisque dès 2023, les taux de réduction d’impôts sont revus à la baisse.
Il est donc urgent d’effectuer un achat dans l’immobilier neuf et locatif.
Le double effet de l’investissement immobilier locatif
Le fondement de l’immobilier locatif est d’acheter un bien, si possible à l’aide d’un financement bancaire permettant de bénéficier d’un levier financier, mettre le bien immobilier en location, et à terme, soit le conserver comme un élément d’actif patrimonial soit de le revendre pour capter une plus-value immobilière.
L’objectif est de bénéficier, à la fois, de revenus locatifs stables et rentables mais également de dégager si besoin une plus-value lors de la revente de l’actif immobilier.
Un projet d’investissement dans l’immobilier locatif constitue une source de revenus complémentaires, sur un horizon lointain, de manière sécurisée (par des couvertures d’assurances contre la non-perception de loyers), et un moyen de se constituer un patrimoine immobilier à moindres frais.
La facilité d’investir dans l’immobilier locatif grâce au financement bancaire
L’un des avantages de l’immobilier locatif est que le projet d’achat est financièrement accessible puisqu’il n’obère pas la trésorerie disponible des clients investisseurs.
En effet, l’achat d’un actif immobilier locatif peut être financé grâce à un prêt bancaire. L’immobilier locatif permet donc de pouvoir emprunter pour investir, ce qui n’est pas le cas d’un investissement sur les marchés financiers.
Autrement dit, investir dans l’immobilier locatif, est générateur d’un revenu régulier, et est rendu possible même sans apport initial.
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C’est économiquement attrayante puisque les revenus locatifs permettent de compenser le paiement des échéances du prêt immobilier.
Par la suite, investir dans l’immobilier locatif est un choix accessible qui permet non seulement de bénéficier d’un rendement locatif, mais également de se constituer un patrimoine immobilier sans apport financier.
A ce sujet, il est primordial d’investir dans le domaine locatif en 2023, car les taux des crédits immobiliers restent encore attractifs.
Au regard du contexte inflationniste et géopolitique, les taux d’emprunt ont certes remonté, mais, demeurent en 2023 encore très bas.
C’est donc le moment de recourir à un emprunt pour investir dans l’immobilier locatif qui s’avère être un support très profitable.
Le levier financier de l’investissement dans l’immobilier locatif
Recourir à un prêt immobilier permet, selon les choix de la forme juridique d’investissement (SCI, SCPI, détention en propre, société de capitaux) de bénéficier de la réduction de l’assiette d’imposition grâce à la déductibilité des intérêts des revenus locatifs.
Différents types de montage, en fonction du véhicule juridique choisi, permettent d’arbitrer une gestion de distribution des bénéfices tirés des revenus locatifs.
L’investissement dans l’immobilier locatif offre le plus grand panel de possibilités comptables et fiscales.
L’investissement dans l’immobilier locatif est rentable
Investir dans l’immobilier locatif permet de bénéficier d’un patrimoine sécurisé et de diversifier ses supports.
Mais surtout, il s’agit d’un projet d’achat dans un secteur offrant une rentabilité importante avec des rendements réguliers et sécurisés.
En comparaison avec la plupart des autres supports, l’investissement dans l’immobilier locatif ne présente que peu d’aléas, d’autant qu’investir désormais dans l’immobilier neuf s’accompagne de « packages locatifs » permettant de bénéficier de couvertures d’assurances contre les carences locatives.
A ce titre, la demande dans le locatif reste forte (supérieure à l’offre), et le risque de vacances dans la perception des loyers diminue dès lors que le client investisseur sélectionne judicieusement la situation géographique du logement.
Sur le plan des chiffres, l’investissement immobilier locatif, s’il offre plus de sécurité à la comparaison avec d’autres placements financiers plus volatiles, offre également un rendement moyen plus performant ; le rendement des contrats d’assurance-vie se situe aux alentours des 2 % net, alors que celui de l’immobilier locatif, peut atteindre 7 %, et se situe régulièrement dans une moyenne de 5 %.
Les supports variés de l’immobilier locatif
L’immobilier locatif permet également d’orienter ses choix d’investissements sur des supports variés : l’immobilier locatif à usage d’habitation ou l’immobilier locatif d’entreprise.
L’investissement dans l’immobilier locatif, au-delà même des loyers perçus, est une solution concrète et palpable.
L’investisseur dans l’immobilier peut ainsi diriger ses achats sur des zones d’activités différentes (urbaines, industrielles, agricoles), sur différents types de locataires (habitation, meublés, commerces, logistiques, bureaux, centres commerciaux…) sur des territoires géographiques divers (France métropolitaine, DOM-TOM, pays étrangers…)
Si certains ne verront dans l’immobilier locatif qu’un simple investissement hautement rentable, d’autres prendront plaisir à l’achat d’ensembles immobiliers édifiés par des architectes de talents, selon des procédés novateurs, soucieux de l’environnement, bénéficiant d’emplacements d’exception, et dans les villes de leur choix.
L’investissement immobilier locatif s’adapte également au budget de chacun. La taille des logements s’adapte aux ressources financières des investisseurs dont les objectifs locatifs peuvent s’orienter sur un studio, sur un appartement de plus grande taille, sur une maison individuelle, voire sur un immeuble en son entier.
Les nombreux dispositifs fiscaux dans l’immobilier locatif
Au-delà même de l’attractivité des rendements procurés par l’investissement locatif immobilier, les dispositifs fiscaux mis en place par les différents gouvernements constituent également une incitation à investir dans l’immobilier locatif neuf ou ancien : la loi Pinel, la loi Denormandie, le statut de loueur de meublés non-professionnels ou professionnels, la loi Malraux pour les investissements immobiliers locatifs dans l’ancien, etc.).
La loi Pinel, reconduite en 2023, permet ainsi à l’acquéreur dans l’immobilier locatif neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt à concurrence de 21 % du prix du bien immobilier acquis en contrepartie d’un engagement locatif pendant une durée de 12 ans, l’avantage est réduit à 18 % pour une location limitée à 9 ans, et à 12 % pour un engagement locatif de 6 ans.
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Attention, à compter de 2023, les taux changent : la réduction d’impôt passe de 12 % à 10,5 % pour une location de 6 ans, de 18 % à 15 % pour 9 ans et de 21 % à 17,5 % pour 12 ans.
Il est donc urgent d’effectuer un achat dans l’immobilier locatif dès 2023, pour bénéficier de ce dispositif qui constitue, sans doute, la meilleure opportunité alliant investissement pérenne, rendement locatif et avantage fiscal.
L’incitation gouvernementale est forte puisque la loi Pinel est applicable même pour les locations à la famille. Les parents peuvent donc acheter un logement neuf pour le louer à leurs enfants tout en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif.
La loi Denormandie offre le même type de réduction d’impôts pour l’investissement locatif dans l’immobilier ancien.
Investir dans la Loi Malraux offre également de fortes réductions d’impôts, en cas de rénovation de biens immobiliers situés en secteur sauvegardé. Ce dispositif est très avantageux pour les fortes fiscalités grâce, là encore, au levier du crédit. Il donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par l’investisseur pouvant aller jusqu’à 30 % pour les actifs immobiliers situés dans certains quartiers historiques, anciens dégradés ou conventionnés.
Autre avantage à noter pour l’investisseur dans l’immobilier locatif, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.
Aucun autre support que l’immobilier locatif n’offre autant de solutions permettant à l’investisseur de réduire son imposition.
L’optimisation fiscale est l’une des valeurs ajoutées pour l’investisseur dans l’immobilier locatif, et ce, pour tous les régimes fiscaux en présence (particuliers ou entreprises).
Les gouvernements, de toutes les couleurs politiques, ont en effet toujours incité l’achat dans l’immobilier locatif pour aider le secteur du bâtiment (ses entreprises et la création d’emplois), mais également pour favoriser l’accession à la propriété et surtout la création d’un vaste parc immobilier pour offrir au plus grand nombre la possibilité de se loger.
Si l’on comprend que des dispositifs fiscaux permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus locatifs, il faut également comprendre que l’achat d’un actif immobilier et son maintien durable dans le patrimoine permet une transmission bénéficiant également d’avantages fiscaux, notamment, l’assiette de calcul de la plus-value immobilière en cas de revente bénéficie d’un abattement en fonction de la durée de détention.
Investir dans l’immobilier locatif est également un moyen pour transmettre un patrimoine aux héritiers.
La rénovation énergétique est un argument pour l’investissement dans l’immobilier locatif
La rénovation énergétique des logements français est au cœur des préoccupations politiques.
Les nouvelles règles en termes de performance énergétique vont prochainement impacter le parc immobilier ancien dont les propriétaires vont se trouver dans l’obligation d’effectuer d’importants travaux de rénovation.
Beaucoup d’immeubles très anciens ne pourront plus être mis à la location.
Cette orientation politique pousse ainsi les promoteurs immobiliers à édifier un plus grand nombre de logements neufs à usage locatif. La demande dans l’immobilier locatif va donc augmenter de manière substantielle. Pour répondre à cet accroissement de la demande, les investisseurs immobiliers pourront lancer de nouveaux programmes et asseoir de plus fort la rentabilité.
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La Loi Denormandie constitue également l’une des conséquences bénéfiques de la politique de rénovation énergétique pour les nouveaux investisseurs dans l’immobilier locatif.
La réduction d’impôt concerne les logements anciens, situés dans certaines villes françaises, faisant l’objet de travaux d’amélioration (ou un actif immobilier transformé en usage d’habitation), sur lesquels les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023.
Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement locatif (12 % du prix du bien pour une durée de location de 6 ans, 18 % pour une durée de 9 ans et 21 % pour une durée de 12 ans).
Le dynamisme du marché de l’immobilier témoigne de son caractère attractif pour les investisseurs
Les années passent et ne se démentent pas. Le marché immobilier est toujours dynamique ce qui prouve que ce secteur intéresse au plus haut point les investisseurs.
En dépit de la crise sanitaire, le marché de l’immobilier ne s‘est jamais aussi bien porté.
Dans les grandes villes, la demande locative y est extrême. Le fait de revendre un logement offre des plus-values de plus en plus importantes.
Un autre phénomène a été observé : depuis la Covid-19, de nombreux citadins cherchent à acquérir une résidence secondaire à la campagne ou dans des villes près de la mer ou de la montagne.
Cet engouement fait bien évidemment grimper la rentabilité des investissements immobiliers à caractère locatif.
Il faut cependant comprendre que la demande est bien supérieure à l’offre et que la raréfaction des produits immobiliers incite à ne pas laisser passer une affaire dès 2023.
