Investir dans les résidences Ehpad
Les EHPADs, ou établissements d’hébergements pour personnes âgées dépendantes, sont des résidences médicalisées destinées aux personnes de plus de 60 ans ayant besoin d’une surveillance médicale.
Les EHPADs proposent différents services pour accompagner les seniors en manque d’autonomie, qu’il soit psychique ou physique : une surveillance spécialisée, des services médicaux, de la restauration, de la blanchisserie et des loisirs.
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Quel que soit l’investisseur que vous êtes, amateur, expert, privé ou institutionnelle, ces dernières années, investir dans les résidences EHPADs représente le produit niche à succès.
Depuis la crise financière de 2008, les investissements se sont de plus en plus tournés vers la pierre, considérée comme la valeur refuge ; le secteur de l’immobilier est devenu de plus en plus attractif.
Investir dans les résidences EHPADs permet d’ouvrir des portes à de nombreux avantages : un risque très faible, une fiscalité avantageuse, et un rendement intéressant.
Pas de gestion locative :
Investir dans les résidences EHPADS, investir donc dans une ou plusieurs chambres spécialisées au sein de ce type d’établissement est un bien locatif géré. Dépourvue de toute gestion locative pour l’investisseur, celle-ci est prise en charge par un exploitant professionnel.
L’exploitant doit être agréé ARS (Agence Régionale de Santé) pour permettre l’obtention de l’autorité réglementaire requise dans un domaine particulier.
Investir dans les résidences EHPAD permettra de gagner des revenus locatifs sans aucune contrainte de gestion locative.
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Le prix d’investissement d’une chambre EPHAD spécialisée varie entre 50 000 et 500 000 €, avec plusieurs facteurs altérant celui-ci, notamment les prestations proposées ou l’emplacement de la résidence.
Le montage est particulièrement sécurisant puisqu’il s’agit d’investir dans une chambre médicalisée, équipée de meubles, située dans une résidence pour seniors, dont la gestion est assurée par une société exploitante.
Il n’existe aucun lien contractuel entre l’occupant (le résident) de la chambre et l’investisseur. En effet, le propriétaire de la chambre consent un bail commercial directement avec l’exploitant.
Au regard des articles 605 et 606 du Code Civil, inscrit dans le bail commercial, aucuns travaux réalisés au sein de l’établissement ne seront à la charge de l’investisseur. Celui-ci a pour unique obligation de payer la taxe foncière annuelle et le renouvellement du mobilier tous les 9 ans.
Ainsi, que la chambre soit occupée ou non-occupée, l’exploitant versera un loyer au propriétaire bailleur, et portera seul ce risque locatif.
Le risque en termes de carence locative est quasi inexistant puisque les revenus de la résidence, versés par l’exploitant, sont répartis sur la totalité des investisseurs en fonction du nombre de chambres détenues par chaque propriétaire.
Il existe ainsi une dilution du risque qui distingue avantageusement ce secteur en comparaison avec l’immobilier locatif classique.
Une fiscalité allégée :
Investir dans ce domaine permet de générer un complément de revenus tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée notamment avec le dispositif Censi-Bouvard, et le statut LMNP.
L’investisseur peut bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Cela lui permet de percevoir des revenus locatifs déclarés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et d’amortir ces revenus.
Ce statut juridique offre donc l’avantage de percevoir des loyers avec une fiscalité réduite.
Grâce au dispositif Censi-Bouvard, investir en EHPAD permet de bénéficier d’une baisse d’impôt significative : 11% du montant investi dans la limite de 300 000 euros, peut être déduit de l’impôt sur le revenu, avec un étalement sur 9 ans.
Également, autre avantage significatif, la TVA sur l’achat est récupérable ce qui réduit considérablement le coût de l’investissement.
Investir en EHPAD est très facile et sécurisant.
Une rentabilité importante :
Investir en EHPAD offre un niveau de rentabilité plus important que d’autres supports et ne présente quasiment aucun risque. Le seul risque étant la faillite de l’exploitant de l’EHPAD car les baux étant conclus avec ce dernier, il n’y a pas de risque d’impayés. On parle alors d’investissement de rente.
En comparaison, les rendements des marchés financiers sur des produits de taux, sur les fonds euros, sur le marché obligataire, sont bien inférieurs à ceux observés pour les EHPADs.
Surtout, la stabilité des rendements dans l’investissement en EHPAD est à comparer avec la volatilité des marchés financiers et des fluctuations des taux.
Investir dans les résidences EHPAD permet la diversification de son portefeuille immobilier, permettant de se protéger contre le choc de l’accroissement d’une population senior sur le marché immobilier.
Un secteur dynamisé par le vieillissement de la population :
Au regard du vieillissement de la population, ce secteur ne peut que se renforcer. Les seniors sont de plus en plus nombreux. Il y a 10 ans, on compte 8% de la population en France âgée de plus de 75 ans, et 13,6% de la population est attendue en 2040.
L’EHPAD répond à un besoin essentiel puisque les personnes âgées, pour la plupart, perdent en autonomie et souhaitent résider dans ce type d’établissement.
L’analyse de la démographie des pays occidentaux démontre l’accélération du vieillissement de la population.
Ce constat est particulièrement vrai pour la France.
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La demande est très supérieure à l’offre d’hébergement, et le phénomène ne peut aller qu’en s’accroissant.
Même en période de crise économique, même dans un contexte géopolitique tendu, l’exploitation des EHPAD demeure un besoin essentiel pour les populations.
Cela suppose donc la création d’établissements supplémentaires et/ou l’augmentation des loyers.
Les taux d’occupation sont corrélativement très importants, voire quasi systématiquement proches des 100 %.
La demande est d’autant plus forte que les autorisations d’exploiter sont gérées par l’État qui délègue aux Agences Régionales de Santé dont les agréments sont de plus en plus difficiles à obtenir.
Un placement à faible risque :
Concernant la gestion proprement dite de cet investissement, rien de plus facile. Les EHPADs sont confiés à des exploitants qui se chargent de tous les aspects de la location.
L’investisseur est ainsi assuré de percevoir le règlement régulier de loyers.
L’investissement est donc rentable, sécurisé et facile.
Face à l’investissement immobilier locatif classique, investir en EHPAD permet de bénéficier de forts rendements en s’épargnant des contraintes habituelles de la gestion d’un bien.
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La souscription d’un bail de longue durée avec un exploitant assure une garantie dans la perception des loyers, et élude toute carence locative, contrairement aux résidences de tourisme, par exemple.
L’attractivité des rendements est couplée avec une fiscalité avantageuse.
Investir en EHPAD consiste en l’achat d’une chambre médicalisée, équipée d’éléments mobiliers dans une résidence pour personnes âgées.
Cette configuration induit la possibilité d’un achat sous le statut de loueur en meublé non-professionnel, ce qui, comme évoqué précédemment, permet d’aboutir à l’absence de toute fiscalité sur la perception des loyers.
La rentabilité moyenne observée lorsqu’il s’agit d’investir en EHPAD se situe dans une tranche entre 4 et 5%.
Le secteur est profitable puisque la location d’une chambre médicalisée s’effectue en contrepartie d’un loyer élevé (au regard des services procurés par la résidence). Les impayés sont peu fréquents puisque le coût de l’hébergement est remboursé par l’assurance-maladie, au regard de l’existence d’un service notamment médicalisé.
Quel budget pour investir ?
Investir en EHPAD est possible même sans apport. Ce type d’achat adossé à un rendement locatif sécurisé est aisément finançable par un recours à l’emprunt.
De fait, ce projet locatif offre plusieurs garanties pour la banque : l’investisseur est propriétaire d’un actif immobilier, et la source de revenus est régulière et pérenne puisque les exploitants souscrivent un bail commercial.
Dans ce type de bail, les dispositions contractuelles permettent de faire supporter l’entretien et les travaux par le locataire exploitant.
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S’agissant de la détention d’un actif immobilier, la revente de celui-ci est aisée et permet de dégager une plus-value.
La rentabilité de l’investissement repose ainsi non seulement sur la perception des loyers mais également sur la réalisation de l’actif dont le capital reste garanti à l’échéance.
Investir en EHPAD reste et restera un très bon moyen de diversifier son portefeuille de placements.
