Investissement immobilier

Les prix immobiliers se sont envolés au cours de ces dernières années et les taux de crédit ont aujourd’hui tendance à se stabiliser ; néanmoins, l’investissement immobilier reste un placement sûr et rentable, et l’investissement préféré des Français. Alors, sur quel placement immobilier se positionner en 2017 ? Comment investir et quel type de bien acheter ?

Pour investir dans la pierre, il existe aujourd’hui de nombreuses solutions adaptées à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale, et à vos projets futurs.

Investir peut en effet servir divers objectifs : réduire vos impôts (défiscaliser grâce aux différentes mesures mises en place par l’Etat, comme le dispositif Pinel par exemple), pouvoir profiter d’un pied-à-terre ou d’une résidence secondaire, vous constituer un capital et développer votre patrimoine, augmenter vos revenus grâce aux loyers perçus et préparer votre retraite, protéger votre famille et préparer l’avenir de vos enfants.

Investir dans la pierre vous permet également d’avoir la totale maitrise de votre patrimoine. Cette solution d’épargne évolutive présente moins de risques que certains placements, et séduit de plus en plus de particuliers en France.

Voici quelques conseils et les étapes à suivre pour être certain de réussir votre investissement dans l’immobilier, et pour vous assurer de sa rentabilité sur le long terme :

Les taux d’intérêt ont atteint un niveau très faible et l’effet inflationniste du contexte financier a participé à la hausse des prix des logements, alors que les salaires n’ont pas augmenté. Les professionnels et les spécialistes du secteur sont hésitants quant à la future augmentation ou baisse des prix, et il apparait difficile d’anticiper les mouvements du marché. Alors faut-il investir dans la pierre aujourd’hui ?

Investir permet d’utiliser le levier du crédit ; les taux d’emprunt sont actuellement très bas, ce qui encourage les acquéreurs potentiels à acheter leur résidence principale et à envisager d’acheter des biens pour les mettre en location. Emprunter permet en effet à l’acheteur de placer aujourd’hui le capital dont il disposera dans une vingtaine d’années, la location du bien permettant de rembourser le crédit contracté et d’épargner sans effort. Plusieurs lois et statuts encouragent également les particuliers à devenir propriétaires aujourd’hui, dans le neuf et dans l’ancien : loi Pinel, récupération de la TVA pour un bien acheté en LMNP, loi Censi-Bouvard…

Mais certains aléas doivent être pris en considération avant d’envisager un tel placement : le non-paiement du loyer, la modification éventuelle des avantages fiscaux, l’impôt sur la plus-value, l’évolution de la taxe foncière, … Le rapport entre rendement et risque doit être évalué en amont.

Un conseiller en investissement immobilier (ou un conseiller en investissements financiers, qui vous accompagne dans la gestion de votre patrimoine) peut vous aider à étudier ces éventuels risques, à évaluer la situation du marché immobilier (rapport entre offre et demande locative) et votre capacité d’épargne sur le long terme, vous guider dans le bon cadre fiscal et vers un projet bien réfléchi (bon emplacement, prix du mètre carré, prix moyen des loyers, …) ; dans ces conditions, le crédit immobilier permet de réaliser un placement sûr et rentable.

Ce professionnel (titulaire d’une formation spécifique) peut répondre à toutes vos questions, vous guider dans vos démarches et vous prodiguer de nombreux conseils pour investir dans l’immobilier, neuf ou ancien. Même si vous pouvez acheter au comptant, il vous orientera certainement vers une acquisition financée par un crédit immobilier, à taux fixe : vous pourrez notamment déduire de vos revenus fonciers (si vous achetez un bien pour le louer) les intérêts de votre emprunt. Le conseiller vous orientera vers les biens immobiliers les plus rentables (les petites surfaces présentent une meilleure rentabilité locative) ; il vous aidera à choisir entre le neuf et l’ancien (le neuf étant favorisé sur le plan fiscal) et à identifier les meilleurs emplacements pour réaliser une plus-value rapide et importante.

Selon votre situation patrimoniale et fiscale et selon vos objectifs, vous pouvez investir dans plu-sieurs types de biens : vous pouvez par exemple choisir d’acheter un bien pour le mettre en location et profiter du dispositif Pinel (voir §5), d’investir dans un logement ancien ou dans un programme neuf (appartement, résidence, maison).

Votre projet peut également porter sur l’acquisition d’un parking (avec un ticket d’entrée accessible et de faibles charges d’entretien, mais des frais de notaires élevés) : privilégiez alors un emplacement dans une grande ville et des box fermés et sécurisés. Investir dans l’immobilier géré (achat résidence étudiante, résidence service senior, résidence senior maison individuelle, résidence de tourisme ou encore Ehpad) offre un bon rendement et vous permet de profiter du régime de défiscalisation Censi-Bouvard (réduction d’impôt).

Si vous optez pour l’achat d’un viager occupé (reposant sur l’aléa de la date de décès du vendeur, et rendant donc le prix final d’acquisition aléatoire), vous devrez payer comptant une partie de la valeur du bien le jour de la signature de l’acte notarié (le bouquet), et ensuite verser une rente mensuelle au vendeur jusqu’à son décès.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont quant à elles des solutions d’épargne qui séduisent de plus en plus les investisseurs particuliers, et qui rapportent plus que de nombreux produits (comme les fonds en euros de l’assurance vie par exemple) : le ticket d’entrée est accessible et le produit offre un bon rendement, sans qu’il soit nécessaire de se soucier de la gestion du bien (des bureaux, des commerces, des hôtels,…). L’immobilier professionnel présente des rapports locatifs élevés, le secteur professionnel étant plus rationnel que le secteur résidentiel.

Investir dans un bien à l’étranger peut également être un bon placement : une fiscalité avantageuse et des prix abordables font de l’Espagne et du Portugal les deux destinations privilégiées du moment. L’Allemagne offre également une bonne rentabilité ; nombreux sont ceux à opter aujourd’hui pour l’acquisition de biens immobiliers au Maroc ou en Tunisie, ou encore plus loin, aux USA, à Cuba, à Montréal, en Guadeloupe…

Où investir immobilier pour moins de 100.000 euros ? Si vous souhaitez acheter un logement pour le louer, vous trouverez des biens dans l’ancien et dans le neuf : privilégiez les studios dans les grandes villes (notamment à Paris ou dans les grandes métropoles régionales comme Rennes, Nantes, Montpellier ou Bordeaux, qui font partie des meilleures villes où investir en France). Vous pourrez investir dans une résidence étudiante Lyon, investir dans une résidence senior Strasbourg, investir à Toulouse, à Lyon ou à Marseille. À Paris ou dans le Grand Paris, les murs de commerce, les logements à rénover et les parkings sont également de bonnes options, toujours à sélectionner au meilleur emplacement possible (dans un quartier bien desservi, agréable à vivre, central,…).

Si vous préférez acheter un bien en dehors de Paris, de nombreuses régions présentent des rentabilités locatives intéressantes (dans le Nord ou le Sud de la France) : l’Ile-de-France reste très attractive, la Nouvelle Aquitaine séduit de plus en plus et la Provence-Alpes-Côté d’Azur compte toujours parmi l’une des régions les plus appréciées par les Français. N’oubliez pas que la situation géographique du bien reste primordiale : orientez toujours votre achat en fonction de l’emplacement.

Vous pouvez également choisir d’investir dans la pierre via la marché boursier : les fonds d’investissement immobilier(également connus sous le terme de « pierre-papier ») vous permettent de diversifier vos placements et votre portefeuille, en regroupant vos capitaux avec d’autres investisseurs pour partager les coûts des investissements réalisés et pouvoir placer des sommes plus importantes. Ces fonds sont détenus par des organismes de financement, par des banques ou par des personnes privées (commerces, hôtellerie, entrepôts, cliniques,…). Le fond d’investissement immobilier ne nécessite pas d’importante mise de départ, le rendement est élevé, le risque locatif est mutualisé et la gestion et l’entretien sont délégués.

Selon le niveau de risque envisagé et vos objectifs de placement, plusieurs types de fonds existent ; les frais de gestion ne sont pas les mêmes et vos gains ne seront pas traités de la même manière sur le plan fiscal. Un conseiller financier pourra vous renseigner et vous informer sur les rendements financiers de ces fonds, sur les commissions de suivi, sur les frais de courtage…

La SCPI (société civile de placement immobilier, voir §2) est un fonds qui n’est pas coté en bourse : destinée au placement locatif, elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Les OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs mobilières), présentés sous la forme de SICAV (sociétés d’investissement à capital variable) ou de FCP (fonds communs de placement), sont destinés à ceux qui souhaitent investir dans des fonds cotés en Bourse : ils supposent d’être titulaire d’un compte-titre dans une banque ou de prendre un PEA (plan d’épargne en actions). Souscrire un OPCI via l’assurance vie reste en général la solution recommandée (les gains et les dividendes perçus sont exonérés après huit ans). Les OPCVM sont destinés à financer des projets d’envergure, avec une mise de départ faible (un minimum de 50 ou 100 euros) ; ce type de fonds peut investir dans des immeubles ainsi que dans des actifs immobiliers indirects.

La SIIC (société d’investissement immobilier cotée) est une société foncière cotée en Bourse : elle gère un patrimoine immobilier pour le compte de ses actionnaires, elle est exonérée d’IS (impôt sur les sociétés) et elle doit redistribuer ses résultats exonérés aux actionnaires (mise de départ d’environ 500 euros).

Pour répondre aux besoins de logements en France et pour augmenter le parc français, les gouvernements mettent en place des mesures de défiscalisation immobilière (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux,…) ; grâce à des taux très bas et à ces avantages fiscaux (réductions d’impôts), investir dans l’immobilier devient très attractif aujourd’hui. Pour réaliser la meilleure opération possible, il est important de bien connaître l’ensemble de ces dispositifs de défiscalisation.

La loi Pinel (ou dispositif Pinel, successeur du dispositif Duflot) permet par exemple de bénéficier d’un abattement fiscal de 12 %, 18 % ou 21 % sur 6, 9 ou 12 ans pouvant aller jusqu’à 63.000 euros, lorsque vous achetez un bien neuf pour le louer (programme neuf). Il vous permet de louer à un ascendant ou à un descendant, de profiter d’un revenu complémentaire et de vous constituer un patrimoine.

Le statut de Loueur Meublé est également un dispositif précieux en matière de défiscalisation ; le montant des avantages fiscaux varie en fonction de votre statut, LMP ou LMNP (loueur de meublé non professionnel). Vous pouvez par exemple bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus imposables, ou échapper à l’ISF.

La loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % et de récupérer la TVA (20 % du prix) lorsque vous achetez un logement neuf intégré à une résidence de services, pour le louer pendant une durée de 9 ans minimum (résidence senior, résidences d’affaires, EHPAD, investir résidence étudiante).

La loi Malraux offre également une importante réduction d’impôts au propriétaire d’un bien dans un immeuble ancien en zone protégée ; pour pouvoir en bénéficier, il doit effectuer des travaux de rénovation sur ce bien, avant de le mettre en location pendant 9 ans minimum (réduction d’impôts sur le montant des travaux).

Plusieurs avantages fiscaux sont également prévus par la loi Monuments Historiques, si vous avez pour projet d’acquérir ou de rénover un logement ancien classé Monument Historique, ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques : le montant des travaux de rénovation est déduit de votre revenu et vous profitez d’une exonération des frais de succession.

Comme vu plus haut, acheter un bien pour le louer est l’une des solutions qui existent aujourd’hui pour investir dans la pierre ; les taux de crédit n’ont jamais été aussi bas et l’achat d’un logement neuf permet de bénéficier de dispositifs de défiscalisation avantageux (notamment Pinel et LMNP, qui permettent une réduction d’impôt). Les dispositifs Scellier et Girardin sont également mis en place pour inciter les particuliers à ce type d’investissement.

Acheter des biens immobiliers pour les mettre en location vous permet en effet de réduire vos impôts. En location vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers : plusieurs charges (notamment les travaux et les intérêts de l’emprunt qui finance l’investissement) sont déductibles de vos loyers. Si ces charges sont supérieures aux loyers que vous percevez, votre revenu baisse et vos impôts aussi !

En location meublée, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut déduire ses charges (intérêts d’emprunt et travaux) et l’amortissement de ses recettes locatives. Le loueur en meublé professionnel (LMP) peut également déduire ses charges ; si cette déduction fait apparaître un déficit, il est déductible de ses revenus, qui baissent.

À côté de ces avantages fiscaux, investir dans un logement pour le louer vous permet également de préparer votre retraite en vous constituant un patrimoine et de préparer l’avenir de vos enfants.

Avant de vous lancer dans un tel investissement, vous devez sélectionner le bien qui correspondra à vos besoins actuels et futurs, et étudier plusieurs points pour être certain de réaliser un placement sérieux et rentable : choix du régime fiscal, rentabilité locative, montage financier, localisation et nature du bien. Les prix des logements neufs ont par exemple considérablement augmenté et les rendements locatifs doivent être analysés et étudiés précisément (ainsi que la situation géographique du bien). Acheter un logement dans l’ancien reste une bonne opération aujourd’hui, les prix étant plus abordables que dans le neuf (surtout si le bien nécessite des travaux de rénovation) ; ce type d’opération présente également une fiscalité avantageuse et un bon rendement.

Vous devez tout d’abord définir votre budget et vos objectifs de manière précise et rationnelle, pour ensuite suivre plusieurs étapes : chercher un bien, chercher le financement (en général un prêt immobilier locatif) et gérer le bien.

Pour trouver le bien en question, il convient tout d’abord de bien étudier les tendances actuelles pour être certain d’acheter au bon prix (surtout ne pas payer trop cher un bien) et de ne pas surévaluer la valeur locative du bien. Vous devez définir le profil de vos futurs locataires (étudiants, familles,…) et ensuite définir l’emplacement idéal du bien (par exemple, une résidence étudiante Paris). Vous pouvez alors commencer vos recherches (via internet, des agences ou par le bouche-à-oreille) et programmer des visites. Vous devrez enfin vous occuper de trouver les solutions de financement de votre projet (vérifiez votre capacité d’emprunt auprès de votre banque) et de prévoir la gestion du bien.

Avant de vous lancer dans une telle opération, vous devez calculer la rentabilité de l’opération que vous envisagez d’effectuer (le retour sur investissement) : le calcul rentabilité investissement locatif  est en effet indispensable à la réussite de votre projet.

Pour cela, il convient d’abord d’identifier les zones et les secteurs où le marché se porte bien, pour être certain de pouvoir louer votre bien facilement et / ou de le revendre dans les meilleures conditions possibles et au meilleur prix – il ne faut pas oublier que même si les prix sont en hausse, les biens ne se louent pas plus cher.

Calculer le rendement locatif revient à calculer la rentabilité investissement immobilier : vous devez tout d’abord évaluer le juste prix d’achat du bien (le prix demandé par le vendeur n’est en général pas fondé, et basé sur des données discutables). Pour évaluer le bon prix et réussir votre investissement, vous devez connaître le prix du loyer : le loyer potentiel (après d’éventuels travaux de rénovation par exemple) et le loyer futur (l’évolution supposée du loyer en fonction de l’emplacement du bien et du plafond d’augmentation encadré par la loi).

Pour calculer rentabilité locative, vous devez prendre en compte, en plus des loyers, les charges, les impôts et les frais d’entretien (à ajouter dans votre tableau « calcul rendement locatif excel »). En effet, calculer le rendement brut revient à rapporter le loyer annuel au prix d’achat du logement ; ce rendement brut diminue considérablement si l’on prend en considération tous les frais annexes de l’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, TVA, coût du crédit…).

Pour calculer le rendement net, il convient d’ajouter toutes les charges liées à l’entretien et à la détention du bien : les charges de copropriété, les impôts (taxe foncière notamment), les frais d’entretien, les frais d’assurance, les frais de gestion (si vous confiez la gestion à un tiers)… La rentabilité investissement locatif diminue encore une fois. Enfin, pour connaître la rentabilité nette d’impôt de votre placement (rentabilité nette – nette), vous devez déduire les impôts que vous paierez sur les loyers perçus (imposables) : les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu.