Devenir rentier permet de profiter d’un revenu complémentaire avant la retraite, d’épargner et de mettre sa famille et ses enfants en sécurité. À terme, cela permet de se constituer un revenu fixe pour couvrir l’ensemble de ses dépenses, et d’acquérir une totale liberté financière en vivant de son épargne.
L’âge du départ à la retraite pouvant varier d’une année à l’autre en France, de plus en plus de Français souhaitent se constituer un patrimoine et devenir rentiers, pour se mettre à l’abri et devenir autonomes financièrement.
La baisse des taux d’intérêts et des dispositifs fiscaux avantageux mis en place par les gouvernements successifs incitent beaucoup d’épargnants à l’acquisition de biens immobiliers aujourd’hui, avec un apport initial plus ou moins élevé. Mais d’autres moyens permettent également de se constituer un revenu confortable sur le long terme : la Bourse, l’assurance-vie, les livrets bancaires…
Avant d’investir son épargne dans des immeubles ou dans la bourse, il convient de bien évaluer ses besoins, ses objectifs et ses capacités financières.
1. Objectif rentier : des rentes régulières, grâce à différents types de placements
Être rentier consiste à percevoir un revenu sans avoir à travailler au quotidien, à profiter de rentes de façon perpétuelle. Quelles sont les étapes à suivre pour pouvoir aspirer à cette indépendance financière ? Et quels investissements permettent aujourd’hui de vivre de ses rentes ?
a. Comment devenir rentier aujourd’hui ? Conseils et étapes à suivre
Être rentier permet de ne plus travailler au quotidien, en profitant d’un revenu passif. L’épargne ou les actifs financiers sont placés et ces placements génèrent des rentes suffisantes pour vivre sans travailler. L’investissement doit donc être réfléchi et sans risque, et la fiscalité avantageuse.
Avant de devenir rentier, il convient de suivre ces conseils et de respecter plusieurs étapes :
– Se renseigner et se préparer : avant de se lancer dans un ou plusieurs placements, il convient de se renseigner sur toutes les solutions existantes, sur tous les produits financiers… Le futur rentier doit donc apprendre à investir (il peut suivre une formation économique), et doit avoir des notions de finance et d’économie ; s’il préfère, il peut se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui le renseignera et le guidera à travers toutes les étapes du projet.
– Se fixer un ou plusieurs objectifs : avant toute chose, il faut se fixer des objectifs clairs et précis (des objectifs de revenu). Si la rente peut faire office de revenu complémentaire pendant les premiers mois ou les premières années, elle doit être le revenu principal de l’investisseur au bout d’un certain temps, pour lui permettre d’arrêter de travailler. D’autre part, il convient de choisir si l’on préfère consommer son épargne ou la conserver : on peut profiter de revenus complémentaires en puisant dans ses économies et en consommant son épargne, ou en profitant des intérêts générés par cette épargne. Le futur investisseur doit enfin décider s’il souhaite transmettre ses actifs à ses héritiers, ou non.
– Réduire ses dépenses et estimer ses besoins : après avoir évalué l’état de ses finances et avec un peu de discipline, on peut optimiser et réduire ses dépenses actuelles pour placer son épargne et la faire fructifier. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’une grande maison et que vos enfants sont partis faire leurs études, vous pouvez vendre ce bien pour en acheter un plus petit, investir la différence et profiter des revenus générés par ces placements. Il convient également d’analyser sa situation patrimoniale, ses envies et ses besoins futurs, ainsi que le montant du complément de revenu que l’on souhaite atteindre, pour devenir indépendant financièrement : le placement devra permettre d’atteindre cet objectif.
– Se constituer un capital de départ : il faut en effet disposer au départ d’un pécule de base. Celui-ci peut provenir d’un héritage ou d’une épargne constituée sur une période plus ou moins longue. Pour épargner facilement, il convient de mettre de côté et de placer des petites sommes, le plus tôt possible (par exemple, mettre de côté 200 € par mois, à partir de 25 ans). La somme finale obtenue dépendra également du rendement annuel du placement choisi : les meilleurs rendements seront évidemment obtenus lorsque l’investisseur prendra le plus de risques.
– Penser au levier du crédit : une fois le montant à atteindre calculé, il faut trouver la solution qui permettra de l’atteindre le plus facilement et le plus rapidement. Plusieurs placements rentables (avec des rendements de 5 % par an) existent : l’investissement dans des biens immobiliers a l’avantage de faire profiter l’investisseur de l’effet de levier du crédit. Les taux d’emprunt proposés par les banques sont en effet particulièrement bas depuis quelque temps : le crédit qui finance l’achat permet de limiter l’effort d’épargne mensuel, puisque les loyers perçus peuvent être plus importants que les remboursements de l’emprunt (c’est l’argent de la banque qui est utilisé pour investir dans l’immobilier locatif), si vous avez la possibilité de mettre un apport.
b. Quels types de placements envisager ?
Plusieurs stratégies de placement existent aujourd’hui ; au-delà de la rentabilité de l’opération sur le long terme, il convient de prendre en considération la fiscalité de chaque placement et de se tourner de préférence vers des investissements défiscalisants.
– L’assurance vie : c’est un placement qui dégage une bonne rentabilité suivant le risque que l’on veut prendre, et qui permet de devenir rentier après 8 ans ou plus. L’effort d’épargne mensuel dépendra de la somme disponible au départ (on peut disposer d’une épargne ou du fruit d’un héritage), et du montant du revenu dont on souhaite disposer à terme (1.000 € par mois ou 5.000 € par mois ?).
La diversification des placements est essentielle. En effet, diversifier son patrimoine financier en investissant dans plusieurs fonds d’investissements (des produits à capital garanti peu rémunérateurs comme les fonds en euros, et des produits risqués plus rentables comme les unités de compte) permet de profiter d’importants dividendes, d’une fiscalité intéressante et d’une bonne rentabilité (plus de 5 % à terme). Les fonds cotés en Bourse permettent de réaliser des investissements performants : les ETF (Exchange Traded Funds) s’échangent comme des actions et sont proposés par de plus en plus de contrats d’assurance-vie.
– La Bourse : il s’agit de placer ses actifs financiers sur le long terme, dans des supports boursiers comme les actions, les obligations, les matières premières et les devises. L’opération présente plus de risques, mais elle est potentiellement très rentable… à condition de s’en occuper de façon quotidienne et d’être un investisseur averti. Le PEA (plan d’épargne en actions) permet d’investir dans un portefeuille de valeurs mobilières en profitant de certains avantages fiscaux : les plus-values sont par exemple exonérées d’impôt. En revanche seules les actions de sociétés européennes ou les fonds d’actions de sociétés européennes sont autorisés. Le trading de devises ou de matières premières est quant à lui réservé aux investisseurs les plus aguerris : risqué, ce type de placement peut également être très rémunérateur.
– Les livrets bancaires (ou livrets d’épargne) permettent de mettre de l’argent de côté facilement, sans prendre aucun risque : les livrets réglementés n’offrent pas un très bon rendement (0,75 % pour le livret A par exemple), mais les super livrets proposés par les banques peuvent être un peu plus intéressants.
– L’immobilier (voir §2) reste une valeur sûre : investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), aussi connues sous le nom de pierre-papier, permet de diversifier ses placements et de profiter d’une liquidité intéressante.
2. Comment devenir rentier immobilier ?
Comme vu plus haut, plusieurs produits permettent de diversifier ses revenus et d’augmenter sa stabilité et sa sécurité matérielle.
a. Pourquoi devenir rentier immobilier ?
Malgré des prix très élevés dans l’immobilier d’habitation (à l’inverse des bureaux, commerces et centres de vie), l’achat d’une maison ou d’un appartement reste néanmoins la solution préférée des Français pour investir aujourd’hui. L’effet de levier du crédit permet en effet de devenir propriétaire à moindre frais, et de doper le rendement même s’il reste faible. Ce n’est que grâce à des taux actuellement très bas que le remboursement mensuel de l’emprunt est supportable en diminuant l’effort d’épargne, les loyers perçus permettant d’en rembourser une petite partie (un peu plus si les emprunts sont sur vingt ou vingt-cinq ans).
De façon générale, l’immobilier d’investissement permet de s’enrichir grâce à de l’argent que l’on ne possède pas immédiatement pour, à terme, ne plus avoir à travailler et pouvoir profiter des rentes générées par ses loyers. Pour être totalement libre, l’idéal est de disposer d’un véritable portefeuille de biens et de créer des flux pour pouvoir profiter de plusieurs loyers : si l’investisseur réussit à acquérir, petit à petit, une dizaine d’appartements pour les mettre en location, il ne sera en effet plus tributaire d’une rupture de loyer ou d’un défaut de paiement. D’autre part, la revente d’un ou de plusieurs biens qui ont pris de la valeur permet de se désendetter facilement.
Si l’investisseur préfère ne pas se charger de la gestion du bien, il peut se tourner vers les SCPI : ce type de placement peut générer un revenu confortable. La plupart des SCPI possèdent d’immenses portefeuilles de biens immobiliers professionnels : bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, murs d’écoles… Ces placements sont beaucoup plus rentables que l’immobilier d’investissement de nos jours. D’autres placements intéressants, ou non, existent comme les parkings et les garages ainsi qu’investir à l’étranger (de nombreux pays du monde disent offrir des avantages fiscaux intéressants, même si tout est régit par des conventions entre états). Il existe des placements à travers le monde parfois rentables, mais pas toujours sûrs.
L’immobilier présente également un autre avantage, celui de pouvoir défiscaliser ses revenus grâce aux niches fiscales : en effet, plusieurs dispositions légales permettent à l’investisseur de profiter de réduction d’impôts (loi Pinel, loi Censi-Bouvard, LMP et LMNP, loi Malraux…). Malheureusement, ces avantages fiscaux ont énormément baissé au cours de ces dernières années, ce qui rend ces placements de moins en moins attractifs.
b. Étapes à suivre pour devenir rentier immobilier en 10 ans
Avant d’investir, il convient tout d’abord de déterminer le montant du revenu attendu : quel revenu mensuel l’investisseur veut-il atteindre (1.000 euros, 3.000 euros, 5.000 euros) ?
Il convient ensuite d’analyser le marché et de se tourner vers des biens immobiliers rentables, c’est-à-dire qui permettent au moins de rembourser l’emprunt, voire de gagner de l’argent même avant la fin du crédit. Pour l’immobilier d’habitation, l’emplacement de l’appartement ou de la maison reste un critère primordial.
En revanche, l’investisseur devra le plus souvent écarter l’option du rachat de prêt. Il pensera à tort que cela peut lui faire économiser plusieurs milliers d’euros, alors qu’il vaut souvent mieux garder un prêt dont les taux d’intérêts sont extrêmement bas. D’autres tendances, comme la colocation ou la location meublée par exemple, pourront lui permettre d’augmenter les loyers et de gagner du temps pour atteindre le revenu mensuel initialement fixé. Les charges annuelles (entretien, gestion, copropriété, taxes et impôts) devront évidemment être prises en compte dans les calculs de rentabilité.
Un conseiller financier pourra évidemment vous renseigner sur toutes les démarches et vous donner les meilleurs conseils.
3. Quel capital pour devenir rentier ?
Avant d’opter pour tel ou tel placement, et avant de pouvoir estimer ses futures rentes annuelles et mensuelles nettes, plusieurs éléments doivent être pris en compte : le taux d’inflation, le montant investi au départ, le nombre de parts de votre foyer fiscal, le rendement attendu, le revenu mensuel attendu, le montant des prélèvements sociaux, de l’impôt sur le revenu et de l’ISF, et le montant total des charges liées à l’opération.
De quelle somme de départ doit-on disposer pour pouvoir investir et vivre sans travailler ? Cela dépendra de la durée pendant laquelle vous ne souhaitez plus travailler, du montant des revenus souhaités (montant qui dépend des dépenses et du train de vie de chacun) et du rendement de votre placement (plus le rendement sera élevé, plus la somme investie au départ pourra être faible).
Le montant minimum nécessaire pour investir dépend ainsi du revenu mensuel que vous souhaitez percevoir et du taux de rendement (net d’impôt) de l’opération. Pour obtenir un revenu mensuel de 2.500 euros pendant trente ans, avec un rendement de 2 % par an, l’investisseur devra disposer d’une somme initiale de 675.000 euros. Le mécanisme de la rente viagère est le plus connu : la rente mensuelle est calculée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie de l’investisseur, et du montant initial cédé à l’assurance.
Mais comment devenir rentier sans capital de départ ou sans patrimoine ? Investir dans des biens immobiliers permet de gagner sa vie sans avoir à travailler pour vivre ; or, ce type d’opération est possible même lorsque l’on ne dispose pas d’une somme de départ à placer. En effet, l’investisseur, s’il utilise les bons arguments auprès de sa banque, peut espérer pouvoir emprunter à 110 % (c’est-à-dire emprunter le montant de l’acquisition et tous les frais réels : les frais de notaire, les frais de dossier, les travaux éventuels).
Pour cela, le futur rentier devra mettre en avant ses meilleurs arguments comme le prix très intéressant d’acquisition du bien (par rapport au marché actuel), le montant du loyer envisagé (assez élevé pour compenser une grande partie du montant du crédit), la cohérence de l’opération par rapport à sa capacité d’emprunt, la stabilité de sa situation professionnelle et fiscale, sa bonne gestion bancaire (jamais à découvert) et son profil d’épargnant.
