Investir dans l’immobilier locatif, c’est le réflexe pour préparer sa retraite, se constituer un patrimoine et transmettre un bien à ses enfants. Mais faut-il acheter un logement ou opter pour la pierre papier ?
Choisir d’investir dans l’immobilier locatif, c’est le réflexe habituel pour préparer sa retraite, se constituer un patrimoine et pour transmettre un bien à ses enfants. «Depuis quinze ans, observe Guillaume de Lonlay – directeur associé du cabinet Lonlay & Associés, investir dans l’immobilier correspond pour 90 % des investisseurs à investir dans l’immobilier d’habitation en direct qui est loué à une personne physique. »
Valeur refuge dans un environnement de crise économique et de volatilité boursière, l’immobilier locatif résidentiel a vu toutefois ses rendements s’amoindrir, en raison d’une flambée des prix immobiliers depuis plus de dix ans, sans commune mesure avec celle des loyers. De plus, face à l’instabilité et le durcissement fiscal qui frappe l’immobilier ancien comme neuf, ce marché s’essouffle. À l’inverse, les particuliers sont de plus en plus nombreux à se tourner vers l’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), sorte de fonds spécialisés en immobilier d’entreprise. Ce placement – on parle aussi de « pierre papier » – leur permet de percevoir des revenus locatifs sans se soucier de la gestion de la location.
Ce réflexe est-il justifié ou faut-il continuer à privilégier la détention d’immobilier en direct ? Tour d’horizon des avantages et inconvénients de chaque formule.
1 Mode d’emploi
L’achat d’un logement dans le but de louer, dans l’ancien comme dans le neuf, nécessite d’y consacrer du temps, d’être sélectif et de connaître précisément le marché locatif. Dans l’ancien, il faut trouver la perle rare qui assure une bonne rentabilité et qui sera louée avec le moins d’interruption possible. Il s’agit souvent d’un achat « coup de cœur », à proximité de sa résidence principale. L’investisseur a pour objectif de transmettre un patrimoine à ses enfants, de préparer sa retraite, voire d’y habiter un jour. Dans ce dernier cas, avertit Corinne Coccetta, responsable du service immobilier chez Equance, «il est très compliqué en matière d’immobilier de faire un choix qui permette de faire d’une pierre deux coups. Il est bien souvent plus judicieux de revendre à terme, et racheter avec ces fonds un bien immobilier qui pourra le satisfaire pleinement, en termes de prestations comme de localisation géographique.» De leur côté, les SCPI gèrent pour le compte de leurs clients un patrimoine locatif constitué pour l’essentiel d’immeubles de bureaux, de murs de commerce et d’entrepôts. La gestion est ainsi déléguée à des professionnels alors que le talon d’Achille du propriétaire-bailleur, c’est la gestion locative avec les risques d’impayés de loyers et de vacance locative.
Le souscripteur de parts de SCPI se constitue un capital qu’il pourra transmettre. S’il n’est pas question de récupérer un bien tangible, ce produit financier lui donne en revanche l’opportunité d’investir dans l’immobilier tertiaire, difficilement accessible en direct et généralement plus onéreux que l’acquisition d’un studio. La gestion des baux commerciaux nécessite une certaine expertise et s’adresse à des investisseurs confirmés. Elle est d’ailleurs souvent pratiquée par d’anciens commerçants. « En cas d’impayés, il faudra faire appel à un administrateur judiciaire. La période de vacance locative peut être alors très longue », alerte aussi Guillaume de Lonlay. Le marché des parkings peut être judicieux. La rentabilité est attrayante, entre 5,5 % et 6 % nets, pour un ticket d’entrée de 8.000 à 25.000 euros. Un bémol : l’offre est rare. L’investissement en SCPI est abordable à partir de quelques milliers d’euros, voire moins, et peut donc être très précisément adapté aux besoins des clients. En moyenne, un épargnant allouera 80.000 à 100.000 euros dans des parts de SCPI, là où un budget d’environ 150.000 à 200.000 euros sera nécessaire pour acheter un logement locatif.
2 Rendement
Hors SCPI fiscales, le rendement moyen annuel des SCPI d’immobilier d’entreprise reste attrayant même s’il tend à s’éroder. En 2012, il s’est établit à 5,27 % net, hors impôt et à 4,63 % en moyenne pour 2016. SCPI de logement, il faut compter entre 2,80 % et 3 % net par an. En comparaison, un investissement en direct dans le neuf en Duflot, hors avantage fiscal, rapporte du 3,20 à 3,60 % nets par an.
L’investissement en direct dans le locatif ancien est nettement moins rémunérateur. «Pour un achat dans de l’immobilier haussmannien de qualité, dans le 16ème, 17ème ou 8ème arrondissement de la capitale, la rentabilité avoisine 1,2 % brut », précise Daniel Znaty, directeur de l’immobilier à l’UFF. « La rentabilité de l’immobilier locatif atteint rarement plus de 4 % brut dans le neuf, analyse pour sa part Corinne Coccetta. Dans l’ancien, le prix d’acquisition étant un peu inférieur, la rentabilité augmente de façon mécanique. Mais, dans le temps, elle peut être obérée par des travaux d’entretien. » Pour autant, assure-t-elle, « il est encore possible d’acheter de belles adresses, vendues à bon prix, pour des raisons d’impératif budgétaire, et qui servent des rentabilités entre 5,5 % et 6 % brut. »
De même, prévient Christine Chiozza-Vauterin, responsable de l’offre immobilière à la Banque Privée 1818, « ce placement sera encore moins rentable dans les années à venir, en incluant le coût de l’assurance pour loyers impayés et la mise en place de l’encadrement.» Que ce soit de l’ancien ou du neuf, « l’immobilier en direct rapporte entre 3 et 5 % nets », estime aussi Christine Chiozza- Vauterin. La « pierre papier » est gourmande en frais. Les frais de souscription, inclus dans le prix d’achat, varient entre 8 % et 10 % et les frais de gestion annuels entre 0,6 % et 1 %. L’immobilier en direct est à peine mieux-disant : à l’achat, il faut s’acquitter des « frais de notaire » : 7 % dans l’ancien, réduits dans le neuf. De plus, les droits de mutation sont susceptibles d’augmenter en 2014 et 2015.
3 Risque
Par rapport à l’investissement en direct, les SCPI offrent une mutualisation du risque locatif grâce à la détention d’un parc immobilier diversifié. Leurs loyers sont généralement sécurisés, mais ces sociétés sont aussi confrontées au risque de vacance, au vieillissement de leurs actifs et à l’impératif de faire des travaux de remise en état. En direct ou via des SCPI, la formule nécessite une durée de détention longue, notamment pour un achat à crédit. Les SCPI sont peu liquides et se négocient sur un marché privé. Le capital n’est garanti ni par la SCPI ni par la société de gestion.
Depuis la nouvelle organisation en 2002 du marché secondaire, le risque de la revente des parts est très faible… à condition que le vendeur s’aligne sur le prix du marché. Pour Daniel Znaty, « quand, en termes d’organisation patrimoniale, notre client a besoin de liquidité, nous ne l’orientons pas vers les SCPI. » Il précise : « Depuis quatre-cinq ans, les SCPI dédiées à l’immobilier tertiaire se portent bien et collectent beaucoup. C’est inflationniste. Ce marché est cyclique. Nous ne sommes pas à l’abri d’une certaine tension. Ce qui rendrait la revente plus incertaine à moyen terme. » En tout état de cause, recommande-t-il « il ne faut pas être pieds et poings liés à un seul produit. » Alors que pour un achat en direct, en principe, le particulier peut vendre le logement quand il le souhaite. Ce n’est pas l’avis de Corinne Coccetta, pour qui : «en cas de nécessité, les SCPI peuvent être revendues plus facilement qu’un logement loué, de façon progressive et bien souvent au prix du marché, ce qui n’est pas forcément le cas avec un bien s’il y a urgence. »
Un point important est également l’absence de passage chez le notaire, qui constitue un gain en termes de temps et d’argent. » Dans le cadre du Duflot, le bénéfice de la réduction d’impôt impose au détenteur en direct comme aux porteurs de parts de SCPI des contraintes de durée de détention et de liquidité. Pour les SCPI Duflot, l’investisseur sera même bloqué pendant une quinzaine d’année. En cas de vente, l’avantage fiscal lié au Duflot n’est pas transférable. L’investisseur est donc « coincé » sauf à rendre le bénéfice fiscal dans son intégralité.
Bon à savoir
Pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif en Duflot en direct, pensez à acheter un ou, si possible, plusieurs parkings, dont les loyers ne sont pas encadrés et qui peuvent donc être loués au prix du marché.
Fiscalité : de faux-jumeaux
Immobilier en direct et SCPI relèvent du même régime fiscal, celui des revenus fonciers. Après déduction de certaines charges (intérêt d’emprunt, travaux…), les revenus encaissés sont taxés au taux marginal d’imposition sur le revenu. La cession du bien ou des parts de SCPI est soumise à un taux forfaitaire d’imposition de 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux, soit une taxation globale de 34,5 %. S’y ajoutait en 2017 une surtaxe proportionnelle au montant de la plus-value, soit un taux d’imposition à 40,5 % au maximum (44,5 % avec la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus).
Une exonération totale de taxe intervient au bout de 22 ans de détention du bien (en direct ou SCPI) et de 30 ans pour les prélèvements sociaux, traités à part. L’abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values en 2014 ne s’applique pas aux SCPI. Pour les deux modes de détention, l’achat à crédit est, dans certains cas, un bon outil de défiscalisation car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Les SCPI fiscales Duflot, tout comme l’investissement immobilier en direct dans le neuf en Duflot, ouvrent droit à une réduction d’impôt de 18 %, répartie par parts égales sur neuf années dans la limite de 300.000 euros par an. Dans le cas des SCPI Duflot, le taux de réduction d’impôt n’est applicable que sur la base de 95 % de l’investissement. La réduction d’impôt Duflot est prise en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales. Point fort et différenciant des SCPI : certaines sont éligibles au cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie.
